شرایط انواع معافیت کفالت سربازی که باید بدانید؟

بسیاری از افراد بعد از اینکه به خدمت سربازی می روند، متوجه می شوند که می توانستند از معافیت کفالت استفاده کنند و دو سال اشتباها به جای اینکه در کنار خانواده باشند، در پادگان های نظامی بوده اند.

ما در این مقاله سعی داریم تا افراد را با انواع معافیت کفالت و شرایط آن آشنا کنیم تا مشمولین بتوانند به درستی تصمیم خود را بگیرند و در کنار اعضا خانواده خود بمانند.

در میان عموم بعضاً مشاهده می شود که سرقفلی را نوعی مالکیت بر ملک تجاری می دانند و بعضاً مشاهده می شود که مالکیت ملک تجاری به خودی خود، حق سرقفلی دارد و مالک می تواند به هر کس که مایل باشد، بفروشد و فروش آن عموماً با نصب پلاکارد مبنی بر واگذاری سرقفلی می باشد. اما آیا در علم حقوق، حق سرقفلی همان حق مالکیت بر مغازه است؟؟ یا اینکه حق سرقفلی، امری متمایز از حق مالکیت بر مغازه است؟

به منظور تشریح موضوع و آشنایی با حق سرقفلی و حق مالکیت بر مغازه بایست در دو مبحث جدا ابتدا ویژگی ها و امتیازات حقوقی که حق مالکیت مغازه دارد را بررسی و سپس همین ویژگی ها و امتیازات را در حق سرقفلی مورد بحث و در نهایت به تفاوت ها و تمایزات این دو حق پرداخته شود تا درک آنها ساده شود.

 

سرقفلی را می توان این گونه تعریف کرد که حقی است غیر مادی و معنوی که تاجر برای دوباره اجاره کردن محل تجاری خود نسبت به دیگران اولویت و تقدم دارد.

برخی از علمای حقوق حق سر قفلی را همان حق کسب و پیشه و تجارت در قانون ر.م.م سال ۵۶ می دانند اما عده ای دیگر که نظر مشهور را تشکیل می دهند معتقدند که این دو نهاد حقوقی با یکدیگر متفاوت است.

حق کسب و پیشه حقی است که در قانون ر.م.م سال ۵۶ برای مستاجر به رسمیت شناخته شده است برای حمایت از مستاجر.

 

• پرسش: هرگاه کسی در اجرای احکام از طریق مزایده ملکی را خریداری کند ولی ملک در تصرف دیگری باشد آیا دادگاه غیر از انتقال ملک و فراهم کردن مقدمات تنظیم سند به نام وی تکلیفی برای رفع تصرف و تحویل ملک به وی دارد؟

نظر اکثریت

اجرای احکام نمی‌تواند ملک را از تصرف متصرف خارج کند پس از انتقال سند رسمی به نام برنده مزایده وی می‌توان به حسب مورد دادخواست خلع ید یا تخلیه ملک را به دادگاه تقدیم کند، زیرا دادگاه یا اجرای احکام موظف است حکم را اجرا کند و در مورد خلع ید متصرف یا تخلیه ملک حکمی وجود ندارد و هرگونه اقدام خارج از محدوده حکم تخلف محسوب می‌شود.

نظر اقلیت

اجرای احکام یا دادگاه با انجام مزایده در واقع معامله انجام می‌دهد و مال غیرمنقول را به برنده مزایده می‌فروشد و بیع واقع می‌شود. طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی تسلیم مبیع از آثار بیع صحیح است؛ بنابراین، اگر مبیع در تصرف دیگری باشد دادگاه و اجرای احکام موظف‌اند مبیع را تسلیم برنده مزایده کنند. لازمه تسلیم مبیع این است که از متصرف خلع ید کنند و ملک را تحویل برنده مزایده دهند. این موضوع از ماده ۱۳۴ قانون اجرای احکام مدنی نیز قابل استنباط است.

نظر کمیسیون نشست قضایی (قم)

نظر اکثریت تأیید می‌شود.

 

• پرسش: آیا برنده مزایده ملکی که متصرف آن را با سند عادی خریده است باید علیه متصرف دادخواست خلع ید تقدیم کند یا چنین دادخواستی قابل استماع نیست؟

اولاً: ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ ناظر به اموال غیرمنقول است که سابقه ثبت ندارد؛ بنابراین از شمول ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی خارج است.

ثانیاً: تسلیم اموال غیرمنقولی که برابر ماده ۱۰۱ قانون مزبور توقیف شده است به برنده مزایده توسط اجرای احکام صورت می‌گیرد و علی‌الاصول نیاز به دادخواست خلع ید ندارد؛ اما اگر بنا به دلایلی چنین دادخواستی طرح شود قابل استماع است.

• پرسش: پس از جریان مزایده مال غیرمنقول و صدور سند به نام برنده مزایده، آیا اجرای احکام از محکوم‌علیه یا متصرف مال، خلع ید می‌نماید و آن را تحویل برنده مزایده می‌دهد یا مستلزم طرح دعوای خلع ید است؟

نظر اکثریت

با توجه به ماده ۳۶۲ قانون مدنی که مقرر داشته است: «عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید» و ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی که مقرر داشته است: «مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرّف ملک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان‌طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد» و مطابق مواد ۱۳۴ و ۱۳۷ همین قانون، پس از انجام مزایده و صدور سند به نام برنده مزایده، ملک موضوع مزایده باید به برنده تحویل و تسلیم گردد و این امر مستلزم طرح دعوای خلع ید نیست. بدیهی است چنانچه شخص ثالث مدّعی حقی باشد، طبق مقررات (از جمله مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ این قانون) می‌تواند شکایت کند.

نظر اقلیت

مفاد اجراییه، فقط راجع به فروش مال غیرمنقول است و دایره اجرا نمی‌تواند خارج از آن اقدام کند. ماده ۱۳۴ قانون اجرای احکام مدنی نیز راجع به مال منقول است و شامل مال غیرمنقول نمی‌شود؛ بنابراین، برنده مزایده باید علیه متصرّف، دعوای خلع ید مطرح کند.

نظر کمیسیون نشست قضائی 

 انجام مزایده که به‌وسیله اجرای احکام صورت می‌گیرد، صرفاً در حدود اجرای مقررات مزایده آن هم به نحوی که در قانون تعیین شده می‌باشد. با این توضیح که پس از خاتمه عمل مزایده و سپری شدن مدت اعتراض، دستور صدور سند مالکیت به نام خریدار یا محکوم‌له صادر می‌شود؛ لیکن رفع تصرف و خلع ید از ملک، نیاز به تقدیم دادخواست به محاکم دادگستری داشته و دایره اجرا در این مورد اختیاری ندارد.

 

قول نامه یا سند رسمی؟

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی است؛ اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه‌نامه (سند فروش) بنامیم.

قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

• نکته:

موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.
در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است. حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی می‌افتد؟
در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار می‌شود و متعهدله می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد.
محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود و در صورت امتناع آنها، دادگاه می‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.

الزام به تنظیم سند اجاره

اگر شما مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستید و مدت اجاره شما تمام شده است
شما می توانید به تجویز قانون مذکور بر اساس مواد ۷ و ۸ و ۱۱ قانون روابط موجر مستاجر ۱۳۵۶ به دادگاه مراجعه کنید و تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره کنید در این صورت دادگاه مالک را مکلف به تنظیم سند رسمی اجاره بنام شما می کند و اگر مالک نیاید نماینده دادگاه با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی این سند را به نام شما تنظیم خواهد کرد.

تعریف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در این دعوا، خواهان (شخصی که دادخواست را به دادگاه تحویل میدهد) با توجه به اینکه نسبت به تعهدات خود در مقابل خوانده(شخصی که طرف دعوی قرار میگیرد و دادخواست نسبت به او به دادگاه تقدیم می شود)اقدامات لازم و تمام شروط ضمن عقد را انجام داده ولی شخص خوانده نسبت به انتقال سند یا الزام به تنظیم سند در دادگاه یا دفاتر اسناد رسمی یا ادارات دولتی اقدام به تنظیم سند ننموده است، در خواسته ی دعوای خود و در قسمت خواسته در دادخواست از دادگاه درخواست تنظیم سند قرارداد ذکر شده را می کند.

نحوه تنظیم خواسته الزام به تنظیم سند

 رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقاً در دادگاه‌ها قابل پذیرش است؛ زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است؛ بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام  به تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن  است، فروشنده متعهد، مکلف است ابتدا  ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید. کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی می‌باشند، نیازی به طرح دعوای مستقلی ندارند؛ بنابراین، الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) هم نیازی به طرح دعوای مستقل ندارد. به نظر می‌رسد نظر فوق قانونی و راه‌گشا است.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن

 حالتی را شامل می‌شود که فروشنده (اصولاً سازندگان املاک) قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار می‌دهد و با تنظیم قول‌نامه‌ای آن را به خریدار منتقل و متعهد می‌شود در مهلت زمانی مندرج در قول‌نامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.

 

 

سوال

1. آیا توقیف املاک مشاعی در اجرای احکام صادره از نظر قانونی صحیح می‌باشد یا خیر؟ نحوۀ توقیف آن چگونه می‌باشد؟
2.  آیا سرقفلی مغازه بدون اذن موجر مشاعاً یا غیر مشاع امکان دارد یا خیر؟

• نظر اتفاقی توقیف املاک مشاعی و سرقفلی

در مورد قسمت اول سؤال با توجه به صراحت مواد ۱۰۱، ۱۰۶، ۱۳۸ و ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال ۱۳۶۵ در رابطه با توقیف املاک مشاعی که پاسخ روشن است؛ اما در مورد بحث سرقفلی بعضی از قضات عقیده دارند که سرقفلی به طور مطلق قابل توقیف است؛ چراکه شاید هنوز موجبات آن حاصل نشده باشد؛

لذا اگر مستأجر تخلفی را در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مرتکب گردید دیگر سرقفلی باقی نمی‌ماند تا قابل توقیف باشد؛ یعنی به عبارت دیگر، معتقد هستند که کسی که حق سرقفلی دارد هنوز حقش مشخص نشده؛ ولی نظر بعضی دیگر از قضات این است که چون سرقفلی حق مالی است می­شود توقیف کرد چون حق ایجاد شده است اشکالی در توقیف آن نیست که این نظر قوی‌تر و نظر اکثریت است. مؤید ایشان نظریات شمارۀ ۴۷۴۰/۷ مورخ ۱۱/۵/۸۰و ۴۰۵۰/۷ مورخ ۳۱/۵/۷۷  ادارۀ حقوقی است.

• نظرهای ابرازی توقیف املاک مشاعی و سرقفلی

بین حق کسب و پیشه و سرقفلی تفاوت است؛ لذا در بحث سرقفلی چنانچه کسی مالک مقداری از سرقفلی مغازه ­ای باشد قابلیت توقیف خواهد داشت و هیچ ارتباطی به قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ندارد؛ چراکه چنانچه مستأجر تخلفی کرده باشد ارتباطی به سرقفلی ندارد بلکه این حق کسب و پیشه است که گاهی به یک دوم تقلیل داده می‌شود و گاهی تقلیل زایل می‌گردد .

سوال: پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز

1. با توجه به مفاد صدر ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر در تجویز اخذ سرقفلی آیا در انقضای مدت اجاره و تخلیه باید معادل همان مبلغ اخذ شده به مستأجر مسترد شود یا با توجه به تبصره ۲ همین ماده قیمت عادله روز باید پرداخت گردد؟

• نظر اکثریت

عبارت صدر ماده با تبصره ۲ تعارضی نداشته و به عبارت دیگر گرفتن وجهی به عنوان سرقفلی از مستأجر، در حقیقت یکی از راه‌های انتقال شرعی سرقفلی (‌موضوع تبصره دوم ماده‌) به مستأجر می‌باشد و راه‌های دیگر شرعی می‌تواند صلح، هبه و … باشد. لذا درصورتی که مالک وجهی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کرده باشد به حکایت طرد ماده ۶ در زمان تخلیه، حق مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز را خواهد داشت.

• نظر اقلیت

گروه اول: با عنایت به آنکه مسأله اخذ سرقفلی تا زمان تصویب این قانون محل تردید و مناقشه فراوان بوده، قانونگذار در صدر ماده ۶، نقل و انتقال آن را تجویز و تبصره ۲ آن ماده، کیفیت مطالبه توسط مستأجر در زمان تخلیه را پیش بینی کرده است. لهذا به نظر ایشان صدر ماده با تبصره ۳ تعارضی ندارد.

سوال:تخلیه به جهت احتیاج فرزند 

1.  آیا موجر می‌تواند به جهت احتیاج اولاد یا پدر یا مادر خود به محل کسب درخواست تخلیه نماید؟

ماده‌ ۱۴ یا بند (۳) ماده‌ ۱۵ همان قانون معیار و ملاک نیز احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه یا تجارت است و اگر محل قابل سکنی باشد، همان‌گونه که در آن ماده ذکر شده است، نیاز اولاد یا پدر یا مادر یا همسر موجر هم مجوز تخلیه خواهد بود.

 

آیا توقیف سرقفلی مغازه‌ی بدهکار به تقاضای طلبکار جایز و قانونی است یا نه؟

توقیف سرقفلی (که میزان آن به وسیله‌ی کارشناس تعیین خواهد شد) به وسیله‌ی اجرا جایز است ولی چون این حق معلق است، مادام که منجز نشده و مستقر نگردیده است، انجام عملیات اجرایی مجاز نیست.

«نظریه مشورتی شماره ۵۶۰۲/۷؛ مورخ۲۱/۱۲/۱۳۵۹ اداره حقوقی دادگستری»

 

• حق کسب و پیشه‌ی مغازه‌ی استیجاری محکوم‌علیه پرونده از طرف محکوم‌له پرونده توقیف شده است. هر چند حقوق مذکور مالیت دارد؛ اما با توجه به این که حقوقی است معلق، توقیف آن جایز است یا خیر و درصورت توقیف، چگونه به فروش می‌رسد؟

با توجه به ماده‌ ۶۲ آیین‌نامه‌ی اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب سال ۱۳۵۵، بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز است. لکن با توجه به این که فروش و انتقال سرقفلی بازداشت شده در آیین‌نامه‌ی مذکور پیش‌بینی نشده است، چون سرقفلی حق مالی است نه مال مطلق و مادام که حق مالی به صورت مال تبدیل نشود، قابل فروش نخواهد بود. خصوصاً این که ممکن است این حق به علت تخلفات مستأجر از بین برود. بنابراین، قبل از تبدیل حق مالی به مال، فروش آن امکان‌پذیر نیست و تا زمانی که مستأجر قصد فروش یا واگذاری مورد اجاره را به دیگری نداشته باشد، امکان استفاده از این حق توقیف شده، وجود ندارد.

توقیف و مزایده سرقفلی

توقیف و مزایده سرقفلی را می توان با توجه به اهمیت سرقفلی در کشورمان و ارزش اقتصادی آنکه گاهی مبالغ میلیونی را شامل می‌‌شود و اینکه در بعضی موارد سرمایه واقعی بسیاری از تجار و حتی اشخاص عادی و کسبه جامعه را سرقفلی تشکیل می‌‌دهد   حاکی از این است که مالکیت سرقفلی در اعتبار اشخاص در بازار اثر مستقیم دارد؛ بنابراین افراد بر این اساس به معامله و تعامل با یکدیگر می‌‌پردازد و در مواردی که تاجر یا کسبه‌ای از پرداخت دین خود عاجز می‌‌شود یا به هر دلیل تمایل به پرداخت ندارد، جامعه انتظار دارد طلب طلبکار از محل حق سرقفلی مدیون که چنین ارزش اقتصادی عظیمی دارد وصول شود؛ اما علی‌رغم این تمایل اجتماعی، اختلاف‌نظرهای فراوانی از لحاظ تئوری و اجرایی بین حقوقدانان و صاحب‌نظران در باب مزایده و توقیف سرقفلی وجود دارد.

موافقان و مخالفان توقیف و مزایده سرقفلی

اختلاف‌نظر در خصوص وحدت یا دوگانگی مفهومی دو تأسیس سرقفلی و حق کسب و پیشه سبب شد بحث در باب توقیف و مزایده سرقفلی نیز مثل سایر مسائل مرتبط با پیچیدگی همراه باشد. اگرچه تصویب قانون روابط موجر و مستأجر بر تفاوت معنایی این دو صحه گذاشت و تا حدودی به هموار شدن راه کمک کرد؛

اما هنوز اساس مشکل پابرجاست و در این میان صور مختلف سرقفلی‌های پیش‌بینی شده در قانون جدید نیز به این پیچیدگی دامن زده‌اند؛ لذا با طرح عقاید موافقان و مخالفان توقیف سرقفلی، بررسی این مهم را در قانون جدید شروع می‌‌کنیم. اگرچه با توجه به عقیده نگارنده در خصوص تفاوت مفهومی سرقفلی و حق کسب و پیشه به نظر می‌‌رسد اختلاف عقایدی که ذکر خواهد شد در واقع در خصوص توقیف و مزایده حق کسب و پیشه است.

عقاید موافقان توقیف و مزایده سرقفلی:

گروه دیگری از حقوقدانان و صاحب‌نظران توقیف و فروش سرقفلی در مقابل ادای دین را پذیرفته‌اند و معتقدند توقیف و فروش حق سرقفلی فاقد هرگونه اشکال و ایراد حقوقی است و در رد دلایل مخالفان بر این باورند که صرف‌نظر از عدم عقیده برخی‌ها در مالیت سرقفلی که جزء بدیهیات است، علت اصلی مخالفت با فروش (مزایده سرقفلی) صعوبت تبدیل این حق به پول است و از این روست که برخی در مالیت یا مزایده آن تردید کرده‌اند.

حال آنکه لزوم رعایت برخی تشریفات برای فروش یا حتی صعب الفروش بودن حق سرقفلی نمی‌تواند در مالیت یا مزایده آن ایجاد تردید نماید. بر این اساس حامیان این باور توقیف و فروش سرقفلی را برای تأدیه دین جایز دانسته‌اند.

 عقاید مخالفان توقیف و مزایده سرقفلی:

مخالفان توقیف و مزایده سرقفلی به دو گروه تقسیم می‌‌شوند که گروه اول با توقیف و مزایده سرقفلی مخالفند. در حالی که گروه دوم مخالفان ضمن تأیید توقیف سرقفلی با مزایده و فروش آن موافق نیستند.

گروه اول بر این باور هستند که سرقفلی (به معنای عام کلمه) قابلیت توقیف ندارد و نمی‌توان آن را از طریق تأمین خواسته در مقابل طلب توقیف نمود. پایه اساسی این نظر تردید در مالیت حق کسب و پیشه عنوان شده است.

به این صورت که حامیان این نظر بر این باورند که این حق، نوعی سلطه و امتیاز قانونی است و آن را با حقی که وراث بر ما ترک زائد بر ثلث دارند مقایسه نموده و نتیجه گرفته‌اند که سرقفلی (به معنی اعم) نیز به تنهایی قابل مبادله نیست و مستأجر نمی‌تواند آن را جدا از منافع عین مستأجر منتقل نماید و عوضی در مقابل آن دریافت کند. نابراین نمی‌توان آن را توقیف کرد.

 

• پرسش: دادگاه خوانده را محکوم‌به الزام تنظیم سند رسمی انتقال کرده است؛ در صورتی که همسر محکوم‌علیه (فروشنده) در قبال محکوم‌به مهریه خود را به اجرا گذارده است طریقه اجرای حکم چگونه است؟

نظر اکثریت توقیف سرقفلی بابت مهریه

در صورت توقیف منزل محکوم‌علیه در قبال مهریه پس از الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال مذکور قابلیت استماع ندارد؛ طبق رأی وحدت رویه دیوان‌عالی کشور که اظهار داشته در صورت توقیف منزل به‌وسیله اجرا طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه معامله چه شرطی چه رهنی و غیره باطل و بلااثر است.

نظر اقلیت توقیف سرقفلی بابت مهریه

در صورتی که حکم دادگاه قطعی شود و خوانده محکوم‌به الزام به تنظیم سند رسمی شود اقدام دایره اجرای ثبت، دایر به توقیف منزل (محکوم‌به) باطل است و می‌توان ابطال عملیات اجرایی را از دادگاه درخواست مشروط بر آنکه اقدامات اجرای ثبت پس از صدور حکم قطعی دادگاه صورت پذیرفته باشد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۵) جزایی

در صورتی که حکم دادگاه قطعی شود و خوانده محکوم‌ به الزام به تنظیم سند رسمی شود اقدام دایره اجرای ثبت دایر به توقیف منزل محکوم‌به باطل است که می‌توان ابطال عملیات اجرایی را از دادگاه درخواست نمود، در صورتی که اقدامات اجرایی ثبت پس از صدور حکم قطعی دادگاه صورت پذیرفته باشد، حکم قطعی سلب مالکیت از مالک می‌نماید.

تسلیم مبیع در قانون مدنی

تسلیم مبیع طبق ماده ۳۶۷ عبارت است از: «دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع» عنصر اصلی تسلیم در اختیار نهادن و مستولی کردن خریدار بر مبیع است و قبض مادی وسیله عرفی و شایع تحقق بخشیدن به آن‌ است و تسلیم تنها با تراضی دو طرف انجام می‌شود و نیاز به هیچ اقدام خارجی ندارد مانند تسلیم میوه‌ هایی که بر درخت فروخته می‌شود.

بنابراین، تسلیم وقتی حاصل می‌شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد، اگرچه مشتری، آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد البته تسلیم به اختلاف مبیع به کیفیات مختلفه است مانند تسلیم خانه با کلید، تسلیم ماشین با تحویل خود ماشین، تسلیم موبایل با تحویل آن و همچنین تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد که اجزاء و توابع مبیع شمرده می‌شود.

تحویل در نقطه مقابل قبض بوده و یکی مصادیق تسلیم به‌شمار می‌رود؛ بنابراین رابطه این دو کلمه «تحویل و قبض» تباین است درحالی که رابطه بین «تحویل و تسلیم» عموم خصوص مطلق است؛ چرا که دایره تسلیم وسیع و متعدد بوده و تحویل صرفاً یکی از مصادیق آن محسوب می‌شود.

 

شاید این مطلب برای شما جالب باشد

دعوای رفع تصرف عدوانی

 

ویژگی‌ های مبیع

ویژگی‌های قانونی: مقدار و جنس و وصف مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد است و اگر مبیع به‌شرط مقدار معین فروخته شود بیع واقع می‌شود اگرچه هنوز مبیع شمرده نشده یا کیل و ذرع نشده باشد و همچنین مَبیع ممکن است مَفروز باشد یا مشاع یا مقدار معین به‌طورکلی از شیئی متساوی‌ الاجزاء و همچنین ممکن است کلی‌فی‌الذمه باشد.

ویژگی‌های قراردادی: این ویژگی‌های تحت عنوان شرط در عقد بیع آورده می‌شوند که اهم آن‌ها عبارتند از:

1. شرط کلی در مبیع: در صورتی که مَبیع کلی یعنی صادق بر افراد عدیده باشد بیع وقتی صحیح است که مقدار و جنس و وصف مَبیع ذکر شود.
2. شرط مساحت در مبیع: اگر مِلکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند؛ ولی اگر در زمان معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تأدیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.
3. شرط جنس خاص در مبیع: هرگاه چیز معین (مبیع) به‌عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد، بیع باطل است و اگر بعضی از آن از غیر جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.
4. شرط نمونه در مبیع: اگر بیع از روی نمونه به عمل آید در این صورت باید تمام مَبیع مطابق نمونه تسلیم شود و الا مشتری خیار فسخ خواهد داشت. در این ماده ۴۱۰ قانون مدنی چنین تکلیف نموده است: «هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار می‌شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.» البته هرگاه مشتری بعضی از مَبیع را دیده و بعض دیگر را به وصف یا از روی نمونه خریده باشد و آن بعض مطابق وصف یا نمونه نباشد می‌تواند تمام مبیع را رد کند یا تمام آن را قبول نماید. این خیار فسخ در خصوصی مبیع کلی وجود ندارد؛ لذا بایع باید جنسی بدهد که مطابق با اوصاف مقرره بین طرفین باشد.

 

انواع مبیع

با توجه به ماده ۳۵۰ قانون مدنی سه نوع عین وجود دارد:

1. مبیع عین معین: عین معین، مبیعی است که جز یک فرد خاص در عالم واقع هیچ مشابه دیگری ندارد و هیچ چیز دیگری نمی‌تواند جایگزین آن باشد مانند خرید یک‌ خانه، عکس، یک باغ که ممکن است به‌صورت مشاع و مفروز باشد:

مبیع عین معین از نوع مشاع: مالی است که در واقع امر، یک مجموعه واحد و یک‌پارچه است. به‌عنوان مثال شش دانگ یک آپارتمان، لیکن مشتری حصه‌ای از آن را خریداری می‌کند؛ مثلاً، سه دانگ از شش دانگ آپارتمان، در واقع شریک در مالکیت آن مال می‌شود.

مبیع عین معین از نوع مفروز: در این حالت خریدار یا مشتری اقدام به خرید تمامی حصه مالکیت مال مانند شش‌دانگ یک باب آپارتمان می‌نماید.

2. مبیع کلی در معین:‌ در این حالت مبیع، مقدار معین از مال متساوی‌الاجزاء در محل مشخص است به‌عنوان مثال ۱۰ عدد لامپ کم مصرف از صد لامپ کم مصرف داخل مغازه پلاک ۱۴٫ در جایی که مبیع کلی‌در‌معین است تکمیل با تعیین مصداق تحقق می‌یابد؛ مثلاً، اگر شما ۳۰ کیلو گندم از یک گونی صد کیلویی خریداری نمودید تا زمانی که فروشنده ۳ کیلو گندم را وزن نکند و مستقل از آن نگذارد شما مالک ۳۰ کیلو گندم نشده‌اید هرچند که عقد قبلاً تحقق پیدا کرده است.

 

 

فرآیند پرداخت بیمه خسارت خودرو

امروزه در عرف بیمه سه نوع بیمه‌نامه به نام‌های بیمه بدنه، بیمه سرنشین و بیمه شخص ثالث به‌عنوان بیمه اتومبیل شناخته می‌شوند. 

خسارت مالی بیمه شخص ثالث

 مدارک و مراحل دریافت خسارت مالی این نوع بیمه‌نامه ها با گزارش سازش مقامات انتظامی به شرح زیر است: 

الف) مدارک لازم جهت رسیدگی به پرونده

1. اصل گزارش مقامات انتظامی (کروکی).
2. اصل و تصویر بیمه‌نامه زیان‌دیده و تصویر بیمه‌نامه مقصر حادثه.
3. اصل برگ اعلام خسارت (کوپن بیمه‌نامه).
4. اصل و تصویر کارت ملی یا شناسنامه مالکیت وسیله نقلیه زیان‌دیده
5. اصل و تصویر کارت ملی یا شناسنامه مالکیت وسیله نقلیه مقصر.
6. ارائه فاکتور رسمی لوازم/ داغی قطعات.

ب) مراحل دریافت خسارت

1. مراجعه زیان‌دیده به بخش پذیرش جهت اعلام خسارت و تشکیل پرونده.

2. مراجعه به بخش ارزیابی خسارت به همراه پرونده مربوطه جهت برآورد خسارت.
3. دریافت پرونده از بایگانی و مراجعه به بخش کارشناسی خسارت.
4. رؤیت سلامت وسیله نقلیه توسط کارشناس مربوطه و ارائه فاکتور و داغی.
5. مراجعه به بخش صدور چک و دریافت خسارت.

 غرامت بدنی بیمه شخص ثالث

در این نوع بیمه‌نامه‌ها، مدارک لازم جهت رسیدگی و دریافت خسارت به شرح ذیل است.

الف) مدارک لازم جهت رسیدگی به پرونده

1. اصل و تصویر بیمه‌نامه و گواهینامه مقصر حادثه.
2. اصل و تصویر کارت شناسایی و شناسنامه مالکیت وسیله نقلیه.
3. اصل و تصویر کارت ملی و شناسنامه راننده مقصر و زیان‌دیده.
4. تصویر برابر اصل شده گزارشات مقامات انتظامی اعم از اولیه و نهایی.
5. تصویر برابر اصل شده گزارش کاردان فنی تصادفات یا کارشناسان رسمی دادگستری.
6. تصویر برابر اصل شده اوراق بازجویی (قبولی تقصیر طرفین حادثه)
7. رأی بدوی و تجدیدنظر دادگاه (در صورت اعتراض هر یک از طرفین).
8. تصویر برابر اصل شده گزارش پزشکی قانونی (جهت مصدومین).
9. تصویر برابر اصل شده مدارک فوت شامل (جهت متوفین).
10. – معاینه جسد.
11. – جواز دفن و خلاصه رونوشت وفات.
12. – قیم‌نامه (در صورت وجود صغیر در ورثه)
13. – تصویر تمام صفحات شناسنامه باطل شده متوفی.
14. – تصویر شناسنامه اولیاء دم (بازماندگان).

ب) مراحل دریافت خسارت

1. مراجعه زیان‌دیده به بخش پذیرش جهت اعلام خسارت و تشکیل پرونده.
2. مراجعه یکی از طرفین حادثه به‌منظور دریافت نامه رسمی از واحد خسارت.
3. در صورت فوت ارائه تمامی مدارک مربوطه.
4. ارائه رأی دادگاه بدوی و تجدیدنظر.
5. بررسی و کنترل مدارک ارائه شده و مطابقت آن با شرایط.
6. در صورت عدم وجود منع قانونی دریافت خسارت توسط مصدوم و بازماندگان متوفی.

خسارت خودرو بیمه بدنه

مدارک لازم جهت رسیدگی و دریافت خسارت به شرح ذیل است.

الف) مدارک لازم جهت رسیدگی به پرونده‌های خسارت خودرو بیمه بدنه

1. اصل و تصویر بیمه‌نامه بدنه وسیله نقلیه به همراه الحاقیه ­های صادره احتمالی.
2. اصل و تصویر بیمه‌نامه شخص ثالث وسیله نقلیه.
3. ارائه گزارش مقامات انتظامی (کروکی).
4. اصل و تصویر گواهینامه راننده.
5. اصل و تصویر کارت ملی بیمه‌گذار و راننده.
6. اصل و تصویر شناسنامه مالکیت خودرو و بنچاق.
7. اصل فاکتور هزینه‌های حمل و نجات وسیله نقلیه در صورت غیر قابل حرکت بودن.
8. اصل فاکتور رسمی لوازم، داغی قطعات تعویضی با نظر کارشناس ارزیاب.

ب) مدارک لازم جهت تشکیل پرونده‌های خسارت خودرو بدنه دارای پوشش اضافی ترانزیت

1. علاوه بر مدارک اعلام شده در بندهای هشتگانه مذکور.
2. اصل و تصویر الحاقیه مربوط به پوشش بیمه‌ای ترانزیت به همراه شرایط خصوصی مربوطه.
3. برگ کاپیتاژ (خروج و ورود وسیله نقلیه از پایانه‌های مرزی).
4. ترجمه رسمی گزارشات پلیس بین‌الملل (اینترپول).
5. تأیید کنسولگری ایران در کشور محل حادثه وسیله نقلیه.

ج) مراحل دریافت خسارت خودرو بیمه بدنه

1. مراجعه بیمه‌گذار به بخش پذیرش جهت اعلام خسارت و تشکیل پرونده.
2. مراجعه به بخش ارزیابی خسارت به همراه پرونده مربوطه جهت برآورد خسارت.
3. مراجعه به بخش پذیرش جهت اقدامات بعدی و دریافت رسید مربوطه.
4. اقدام جهت انجام تعمیرات خودرو توسط بیمه‌گذار.
5. مراجعه به بخش محاسبه خسارت جهت تعیین مبلغ نهایی خسارت قابل پرداخت.
6. مراجعه به حسابداری جهت دریافت چک خسارت.

غرامت بیمه حوادث سرنشین و راننده

در این نوع بیمه‌نامه‌ها، مدارک لازم جهت رسیدگی و دریافت خسارت به شرح ذیل است.

الف) مدارک لازم جهت رسیدگی به پرونده خسارت خودرو

1. اصل و تصویر بیمه‌نامه مقصر حادثه.
2. اصل و تصویر گواهینامه رانندگی مقصر حادثه.
3. اصل و تصویر کارت شناسایی و شناسنامه مالکیت وسیله نقلیه.
4. اصل و تصویر کارت ملی راننده مقصر.
5. تصویر برابر اصل شده گزارشات مقامات انتظامی اعم از اولیه و نهایی.
6. تصویر برابر اصل شده گزارش کاردان فنی تصادفات یا کارشناسان رسمی دادگستری.
7. تصویر برابر اصل شده اوراق بازجویی (قبولی تقصیر طرفین حادثه).
8. اصل صورتحساب‌های مراکز درمانی.
9. اصل فرم تکمیل شده و گواهی پزشک معالج (جهت تعیین نقص عضو).
10. مدارک فوت شامل (جهت متوفین):
11. – معاینه جسد.
12. – جواز دفن و خلاصه رونوشت وفات.
13. – انحصار وراثت نامحدود.
14. – قیم‌نامه (در صورت وجود صغیر در ورثه).
15. – تصویر تمام صفحات شناسنامه باطل شده متوفی.
16. – تصویر شناسنامه اولیاء دم.

ب) مراحل دریافت غرامت بیمه حوادث سرنشین و راننده

• موارد قابل پرداخت از صندوق: در مواردی که به دلایل مختلف، بیمه‌نامه موجود نیست یا باطل گردیده و یا مسبب حادثه مشخص نگردیده، جهت حمایت از زیان‌دیدگان، صندوق تأمین خسارات بدنی پیش‌بینی گردیده است، طبق ماده ۲۱ ق. بیمه ۱۳۹۵ به‌منظور حمایت از زیان‌دیدگان حوادث ناشی از وسایل نقلیه، خسارت‌های بدنی وارد به اشخاص ثالث که به علت فقدان یا انقضای بیمه‌نامه، بطلان قرارداد بیمه، شناخته نشدن وسیله نقلیه مسبب حادثه، کسری پوشش بیمه‌نامه ناشی از افزایش مبلغ ریالی دیه یا تعلیق یا لغو پروانه فعالیت شرکت بیمه یا صدور حکم توقف یا ورشکستگی بیمه‌گر موضوع ماده (۲۲) این قانون، قابل پرداخت نباشد یا به طور کلی خسارت‌های بدنی که خارج از تعهدات قانونی بیمه‌گر مطابق مقررات این قانون است به استثنای موارد مصرح در ماده (۱۷) توسط صندوق مستقلی به نام «صندوق تأمین خسارت‌های بدنی» جبران می‌شود.

مطابق ماده ۲۵ همان قانون؛ صندوق مکلف است بدون اخذ تضمین از زیان‌دیده یا مسبب زیان، خسارت زیان‌دیده را پرداخت نموده و پس از آن مکلف است به شرح زیر به قائم‌مقامی زیان‌دیده از طریق مراجع قانونی وجوه پرداخت شده را بازیافت کند:

الف) در صورتی که پرداختخسارت خودرو به سبب نداشتن، انقضاء یا بطلان بیمه‌نامه باشد به مسبب حادثه رجوع می‌کند.

ب) در صورتی که پرداختخسارت خودرو به سبب تعلیق یا لغو پروانه یا توقف یا ورشکستگی بیمه‌گر موضوع ماده (۲۲) این قانون باشد به بیمه‌گر و مدیران آن رجوع می‌کند.

پ) در صورتی که پرداخت خسارت به سبب شناخته نشدن وسیله نقلیه مسبب حادثه باشد، پس از شناخته شدن آن حسب مورد به مسبب حادثه یا بیمه‌گر وی رجوع می‌کند.

ت) در صورتی که پرداخت خسارت خودرو به سبب خارج از ظرفیت بودن سرنشینان داخل وسیله نقلیه مسبب حادثه باشد به مسبب حادثه رجوع می‌کند.

در برخی موارد نیز صندوق تأمین خسارت‌های بدنی، نمی‌تواند جهت بازیافت به مسبب حادثه مراجعه نماید. این موارد عبارت‌اند از:

 الف) در صورتی که پرداخت خسارت به سبب نداشتن، انقضاء یا بطلان بیمه‌نامه باشد به مسبب حادثه رجوع می‌کند.

ب) در صورتی که پرداخت خسارت به سبب تعلیق یا لغو پروانه یا توقف یا ورشکستگی بیمه‌گر موضوع ماده (۲۲) این قانون باشد به بیمه‌گر و مدیران آن رجوع می‌کند.

پ) در صورتی که پرداخت خسارت به سبب شناخته نشدن وسیله نقلیه مسبب حادثه باشد، پس از شناخته شدن آن حسب مورد به مسبب حادثه یا بیمه‌گر وی رجوع می‌کند.

ت) در صورتی که پرداخت خسارت به سبب خارج از ظرفیت بودن سرنشینان داخل وسیله نقلیه مسبب حادثه باشد به مسبب حادثه رجوع می‌کند.

 

 خسارت مالی بیمه شخص ثالث بدون کروکی

مدارک لازم جهت رسیدگی و دریافت خسارت مالی بیمه شخص ثالث، بدون کروکی مراجع انتظامی به شرح ذیل است.

الف) مدارک لازم جهت رسیدگی به پرونده

1. اصل و تصویر بیمه‌نامه معتبر و متوالی مقصر و زیان‌دیده.
2. اصل و تصویر گواهینامه رانندگی معتبر مقصر و زیان‌دیده.
3. اصل و تصویر کارت ملی و شناسنامه مالکیت خودرو مقصر و زیان‌دیده.
4. حضور رانندگان مقصر و زیان‌دیده.
5. رؤیت خودرو توسط کارشناس مربوطه جهت ارزیاب و سلامت.

ب) مراحل دریافت خسارت

1. مراجعه زیان‌دیده به بخش پذیرش جهت اعلام خسارت و تشکیل پرونده.
2. مراجعه به بخش ارزیابی خسارت به همراه پرونده مربوطه جهت برآورد خسارت.
3. دریافت پرونده از بایگانی و مراجعه به بخش کارشناسی خسارت.
4. مراجعه به بخش حسابداری جهت دریافت چک خسارت.

 

منبع این موضوع www.sena2015.com

مفهوم لغوی و حقوقی قلع و قمع 

قلع و قمع متشکل از دو کلمه قلع که در معنای لغوی به معنی ریشه‌کن کردن و برانداختن و از ریشه برآوردن، از بیخ کندن و کندن چیزی از جایی است و قمع هم یعنی سرکوب کردن، خوار و ذلیل گردانیدناست که معمولاً در ادبیات فارسی این دو کلمه در کنار هم و به معنای “کندن و از ریشه درآوردن” استعمال می‌شود و در ادبیات حقوقی نیز این عبارت از معنای لغوی آن به دور نبوده و عملاً در زمان اجرای حکم در خصوص اشجار و هر آنچه دارای ریشه است در مفهوم ریشه‌کن کردن و در خصوص ابنیه و اعیان در مفهوم برانداختن مورد استفاده قرار می‌گیرد و به عبارت کامل‌تر، قلع و قمع در اصطلاح حقوقی به حکم صادره از سوی مرجع ذی‌صلاح اعم از قضائی یا غیر قضائی برای امحاء و از بین بردن آثار ابنیه و اشجار و اعیانی که خوانده (متصرف) بدون داشتن مجوز قانونی یا قراردادی و یا بدون اخذ اذن از مالک در ملک وی اقدام به احداث بنا یا کاشت درخت یا موارد مشابه نموده است اطلاق می‌شود.

قلع و قمع در ادبیات عرفی

قلع و قمع در ادبیات عرفی تقریباً مترداف تخریب اعیانی یا قطع درختان غرس شده است ولی باید توجه داشت که اگرچه در مرحله اجرا، ظاهر قلع و قمع مشابه تخریب اعیانی و قطع اشجار است ولی به لحاظ مفهوم لغوی و همچنین مفهوم حقوقی با هم متفاوت است با این توضیح که قلع و قمع (نزع) همچنان که گفته شد در لغت به معنای کندن، از بیخ کندن، از ریشه درآوردن و چیزی را از بیخ کندن است و با قطع کردن به معنای بریدن و جدا کردن شاخه از درخت متفاوت است و در مباحث و احکام حقوقی نیز تفاوت این دو کلمه در معنای لغوی کاملاً مورد توجه است و بر این اساس نتیجه درخواست حکم قلع و قمع با نتیجه درخواست قطع متفاوت است که در مباحث آتی به‌صورت جزئی‌تر تفاوت آن‌ها مشخص خواهد شد.

قوانین مقررات قلع و قمع قانون مدنی

ماده ۳۱۳- هرگاه کسی در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنائی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند صاحب مصالح یا درخت می‌تواند قلع یا نزع آن را بخواهد مگر اینکه به اخذ قیمت تراضی نمایند.

ماده ۵۰۳- هرگاه مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هریک از موجر و مستأجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده مستأجر است.

ماده ۵۰۴- هرگاه مستأجر به‌موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس ‌بوده، موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب‌کردن یا کندن آن اجبار کندو بعد از انقضا مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

ماده ۸۱۸- مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به‌شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه، در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.

قانون مجازات اسلامی «تعزیرات و مجازات‌های بازدارنده» (ماده ۶۹۰ ق.م.آ) مصوب ۲/۳/۱۳۷۵

ماده ۱۹۳- هر کس به‌وسیله صحنه‌سازی از قبیل پی‌کنی، دیوارکشی، تغییر حدفاصل، امحای مرز، کرت‌بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زارعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت شده یا در آیش زراعی، جنگل‌ها و مراتع ملی شده، کوهستان، باغ‌ها، قلمستان‌ها، منابع آب، چشمه‌سارها، انهار طبیعی و پارک‌های ملی، تأسیسات کشاورزی و دامداری و دامپروری و کشت و صنعت و اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌های وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث ‌باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به‌منظور تصرف یا ذی‌حق معرفی کردن خود یا دیگری، مبادرت نماید یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط‌زیست یا مراجع ذی‌صلاح دیگر مبادرت به عملیاتی نماید که موجب تخریب محیط‌زیست و منابع طبیعی گردد یا اقدام به هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم‌ می‌شود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید.

 

جزئییات بیشتر را در لینک زیر بخوانید:

 دعوای قلع و قمع

 

 

اصطلاحات بیمه ای

اصطلاحات زير صرف نظر از هر معني و مفهوم ديگري كه ممكن است داشته باشند در شرايط عمومي علم بیمه  با تعريف مقابل آن به كار رفته است:

۱- بيمه گر: شركت بيمه اي است كه مشخصات آن در اين بيمه نامه درج گرديده است و در ازاي دريافت حق بيمه ، جبران خسارت احتمالي را طبق شرايط اين بيمه نامه به عهده مي گيرد.

۲- بيمه گذار: شخص حقيقي يا حقوقي است كه مالك موضوع بيمه است يا به يكي از عناوين قانوني ، نمايندگي مالك يا ذينفع را داشته يا مسئوليت حفظ موضوع بيمه را از طرف مالك دارد و قرارداد بيمه را با بيمه گر منعقد مي كند و متعهد پرداخت حق بيمه آن مي باشد.

۳- ذينفع : شخصي است كه بنا به درخواست بيمه گذار نام وي در اين بيمه نامه درج گرديده است و تمام يا بخشي از خسارت به وي پرداخت مي شود.

۴- حق بيمه: مبلغي است كه در بيمه نامه مشخص شده و بيمه گذار موظف است آن را هنگام صدور بيمه نامه يا به ترتيبي كه در بيمه نامه مشخص مي شود به بيمه گر پرداخت نمايد.

۵- موضوع بيمه : وسيله نقليه زميني است كه مشخصات آن در اين بيمه نامه درج شده است . لوازمي كه مطابق كاتالوگ وسيله نقليه بيمه شده به خريدار تحويل و يا در بيمه نامه درج شده است نيز جزو موضوع بيمه محسوب مي شود.

۶- فرانشيز : بخشي از هر خسارت است كه به عهده بيمه گذار است و ميزان آن در بيمه نامه مشخص مي گردد.

۷- مدت اعتبار بيمه نامه : شروع و پايان مدت اعتبار بيمه نامه به ترتيبي خواهد بود كه در بيمه نامه معين مي گردد.

 قوانین و مقررات دریافت خسارت از بیمه

ماده ۳۱– بیمه‌گر و صندوق حسب مورد مکلف‌اند حداکثر پانزده روز پس از دریافت مدارک مورد نیاز، خسارت متعلقه را پرداخت کنند.

ماده ۳۲– در حوادث منجر به خسارت بدنی، زیان‌دیده، اولیای دم یا وراث قانونی موظف‌اند پس از قطعی شدن مبلغ خسارت برای تکمیل مدارک به‌منظور دریافت خسارت، به بیمه‌گر مراجعه کنند. بیمه‌گر مکلف است حداکثر ظرف مدت بیست روز از تاریخ قطعی شدن مبلغ خسارت، مبلغ خسارت را به زیان‌دیده پرداخت و در صورت عدم مراجعه وی در مهلت مذکور نزد صندوق تودیع و قبض واریز را به مرجع قضائی مربوط تحویل دهد. در این صورت تعهد بیمه‌گر و مسبب حادثه، ایفاء شده تلقی می‌شود. صندوق مکلف است بلافاصله پس از درخواست زیان‌دیده مبلغ مذکور را عیناً به وی پرداخت نماید.

ماده ۳۳– چنانچه بیمه‌گر یا صندوق به رغم کامل بودن مدارک، تکلیف مقرر در ماده (۳۱) این قانون را انجام ندهند و در پرداخت خسارت تأخیر کنند و یا بیمه‌گر تکلیف مقرر در ماده (۳۲) این قانون را انجام ندهد، به پرداخت جریمه‌ای معادل نیم در هزار به ازای هر روز تأخیر در حق زیان‌دیده یا قائم‌مقام وی محکوم می‌شود.

ماده ۳۴– در حوادث رانندگی منجر به خسارت بدنی غیر از فوت، در صورت مطالبه زیان‌دیده، پس از دریافت گزارش کارشناس راهنمایی و رانندگی و یا پلیس‌راه و یا کمیسیون جلوگیری از سوانح راه‌آهن موضوع تبصره (۲) ماده (۲) قانون دسترسی آزاد به شبکه حمل و نقل ریلی مصوب ۶/۷/۱۳۸۴ (در خصوص حوادث مربوط به قطارهای شهری و بین‌شهری) و پزشکی قانونی، بیمه‌گر وسیله نقلیه مسبب حادثه و یا صندوق، حسب مورد مکلف‌اند بلافاصله حداقل پنجاه درصد (۵۰%) از دیه تقریبی را به اشخاص ثالث زیان‌دیده پرداخت کرده و باقی‌مانده آن را پس از معین شدن میزان قطعی دیه با رعایت مواد (۳۱) و (۳۲) این قانون بپردازند.

 

سی و شش ماده و قانون بیمه ای را از اینجا بخوانید

 

 

سرقفلی چیست؟

 امروزه سرقفلی در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت دیده می‌شود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات، قوانین و شرایط خاص خود را دارند.

 نوع اول- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قرارداد‌های اجاره قدیمی (اجاره‌های قبل از ۷۶) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.

نوع دوم- سرقفلی واقعی: این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره‌های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و براساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.

 تفاوت و تشابه سرقفلی واقعی و سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه:

با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی‌های نوع اول و دوم ارایه شد، تا حدودی تفاوت آن‌ها روشن و مشخص شد که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره‌های سابق است، در حالی که سرقفلی‌های واقعی بدوا و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می‌شوند و ریشه در اجاره‌های سابق ندارند. اما تفاوت‌های این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمی‌شوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته است و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می‌شود، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی هستند.

سند صلح در روابط استیجاری

در اغلب روابط استیجاری همراه با سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در کنار تنظیم سند اجاره، سند صلح نیز تنظیم می‌شود که سند صلح گاهی بین دو مستأجر (مستأجر قدیم و جدید) گاهی بین مالک و مستأجر تنظیم می‌گردد. در این مبحث موارد تنظیم سند صلح را در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ به‌صورت مجزا بررسی می‌کنیم.

سند صلح سرقفلی چیست

 تنظیم سند صلح در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

معمولاً در کنار اجاره‌نامه‌های تحت الشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ یک سند صلح نیز خودنمایی می‌کند: سند صلح مکمل اجاره‌نامه‌های دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه معمولاً از دو حال خارج نیست یا مصالح مالک و موجر عین مستأجره است یا مستأجر سابق، در صورتی که مصالح همان موجر باشد با احتمال خیلی بالایی مستأجر، سرقفلی عرفی را برای در اختیار گرفتن مورد اجاره به مالک اولیه پرداخت کرده است؛

اما اگر مصالح فردی دیگری غیر از مالک باشد در این صورت مصالح مستأجر قبلی مورد اجاره بوده است و موضوع اجاره‌نامه حق کسب و پیشه و تجارت، مستأجر سابق می‌باشد که با سند صلح به مستأجر جدید منتقل شده است البته لازم به ذکر است حتی در صورتی که مصالح مستأجر سابق باشد نیز امکان دارد موضوع سند صلح علاوه بر حق کسب و پیشه سرقفلی نیز باشد با این توضیح که مستأجر اولیه در بدو انعقاد اجاره‌نامه مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک اولیه پرداخت کرده باشد و این حق به همراه حق کسب و پیشه به مستأجر جدید با سند صلح واگذار شود اغلب در سند صلحی که برای انتقال حق کسب و پیشه مستأجر سابق تنظیم می‌شود به اجاره‌نامه قبلی نیز اشاره می‌گردد مشاهده شده است

که در زمان انتقال حق کسب و پیشه بعضاً در سند صلح به جای مستأجر سابق اسم مالک قید شده است؛ لذا ملاحظه محتوای سند صلح می‌تواند روشنگر این مهم باشدکه سند صلح جهت انتقال حق کسب و پیشه مستأجر سابق بوده یا شامل سرقفلی نیز می‌شود.

سند صلح سرقفلی همراه اجاره‌نامه‌ها قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶

در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ در صورتی که موجر سرقفلی محل را به طریق صحیح شرعی به مستأجر واگذار نموده باشد معمولاً این واگذاری در قالب سند صلح انجام می‌گیرد و طی آن مالک کلیه حق و حقوق عرفی، شرعی، قانونی و قراردادی خود از جمله سرقفلی را در حق مستأجر صلح می‌نماید ناگفته پیداست که حتی تنظیم این سند نیز نمی‌تواند موجب استمرار رابطه استیجاری شود؛

چرا که مورد اجاره مطابق ماده ۳ به محض انقضاء مدت مرتفع شده و قابل تخلیه است که برابر تبصره ۲ ماده ۶ قانون مورد بحث مستأجر هنگام در‌خواست تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد. از این رو صرفاً در صورت وجود شروط مندرج در مواد ۷ و ۸ قانون ما‌نحن‌فیه ادامه رابطه استیجاری امکان‌پذیر است؛

اما وجود صلح‌نامه در کنار اجاره‌نامه هرگونه احتمال کتمان دریافت سرقفلی را منتفی می‌کند و مستأجر به استناد آن می‌تواند در صورت طرح دعوای تخلیه سرقفلی محل را به قیمت عادله روز مطالبه نماید.

 

 

نکات و مطالب بیشتر در اینجا

تهدید چیست؟

جرم تهدید به معنای ترساندن و بیم دادن بوده و عبارت است از واداشتن دیگری به ارتکاب جرم یا گرفتن مال؛ چندان که ترس از عاقبت فعل یا ترک فعل مذکور، فاعل را مطیع تهدیدکننده کرده باشد. جرم تهدید از جمله جرایمی است که بزهکاران برای رسیدن به مقاصد خود به آن متوسل می‌شوند و تمام قوانین کیفری دنیا از جمله قانون مجازات اسلامی ایران، آن را جرم دانسته است. تهدید باید ناظر به موضوعی معین باشد و در این امر، واقعی یا غیر واقعی بودن تهدید بی‌تاثیر است اما هدف مرتکب از تهدید، لزوما باید تحصیل منفعت نامشروع باشد همچنین نوع وسیله تهدید اعم از کتبی، شفاهی، علنی یا غیرعلنی بودن آن در وقوع جرم مطرح نیست.

مجازات جرم تهدید

 هر کس آزاد است تا بدون هیچ نوع دغدغه‌ای به زندگی اجتماعی بپردازد. در این بین هیچ‌کس حق تعرض به او را ندارد. ترساندن و ایجاد واهمه نوعی خدشه به زندگی اجتماعی افراد است. این عمل به‌صورت تهدید جلوه پیدا می‌کند که از جرایم برضد اشخاص تلقی می‌شود. فلسفه جرم‌انگاری این عمل به ایجاد ترس در دیگران برمی‌گردد که موجب اخلال در آسایش و امنیت زندگی اجتماعی می‌شود. لذا قانون‌گذاران در مقام دفاع از آرامش عمومی به تعیین جرمی با این عنوان دست زدند. تهدید از لحاظظ  لغوی در مفهوم زجر دادن و ترساندن به کار رفته است. از منظر اصطلاحی تقریبا همین معنا را می‌رساند. براین اساس تهدید عبارت است از ایجاد ارعاب نسبت به دیگری با تمسک به وسایل گوناگون.

ارکان تشکیل‌ دهنده جرم تهدید

برای اینکه هر عمل یا رفتاری قابل تعقیب باشد، باید مقنن آن را بر اساس ماده ۲ قانون مجازات اسلامی جرم شناخته و برای آن مجازات تعیین کرده باشد و از سویی افعال و اعمال و وسیله ارتکاب و شرایط مربوط به آن را به صورت صریح در قانون ذکر نماید تا فقدان قانون و یا مبهم بودن آن موجب تفسیر‌های متعدد نگردد.

هر جرم از سه رکن اساسی تشکیل شده که احراز آن برای مجرم دانستن مرتکب لازم می باشد، مجالی است به تفضیل به تشریح هریک بپردازیم:

عنصر قانونی جرم تهدید

 شاخص‌ترین رکن هر جرم، قانونی بودن آن است؛ یعنی عمل ارتکابی توسط قانون جرم شناخته شده باشد. بر اساس اصل قانونی بودن جرائم و مجازات‌ها و همچنین مطابق ماده ۲ قانون مجازات اسلامی که مقرر می‌دارد: «هر فعل یا ترک فعلی که در قانون برای آن مجازات تعیین شده باشد، جرم محسوب می‌شود.» وجود قانون برای مجرمانه بودن عمل لازم است.

عنصر قانونی جرم تهدید و اخاذی ماده ۶۶۹ قانون مجازات اسلامی است که به موجب آن: «هرگاه کسی دیگری را به هر نحو تهدید به قتل یا ضررهای نفسی یا شرفی یا مالی و یا به افشاء سری نسبت به خود یا بستگان او نماید، اعم از اینکه به این واسطه تقاضای وجه یا مال یا تقاضای انجام امر یا ترک فعلی را نموده یا ننموده باشد، به مجازات شلاق تا ۷۴ ضربه یا زندان از دو ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.» این ماده مطلق تهدید را صرف‌نظر از تقاضای مرتکب جرم می‌داند. همچنین عنصر قانونی جرم اخذ نوشته یا سند با تهدید ماده ۶۶۸ ق.م.ا. می‌باشد که متن آن بدین شرح است:

«هرکس با جبر و قهر یا با اکراه و تهدید دیگری را ملزم به دادن نوشته یا سند یا امضا و یا مهر نماید و یا سند و نوشته‌ای که متعلق به او یا سپرده به او می‌باشد را از وی بگیرد به حبس از سه ماه تا دو سال و تا ۷۴ ضربه شلاق محکوم خواهد شد»

این ماده رفتار مجرمانه فیزیکی (گرفتن نوشته یا سند با قهر و زور) یا غیر فیزیکی (گرفتن نوشته یا سند با تهدید و اکراه) را جرم انگاری کرده است و همچنین این جرم برخلاف جرم موضوع ماده ۶۶۹ قانون مجازات اسلامی جرم مقید به نتیجه می‌باشد؛ یعنی عمل مرتکب حتماً باید منتهی به نتیجه یعنی اخذ نوشته یا سند گردد.

خواندن مطالب بیشتر از اینجا

 

 

خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد. لازم به ذکر است که امروزه شوراهای حل اختلاف به این موضوع رسیدگی می‌کنند. نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.

شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح کند.

لازم به ذکر است که دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشا دعوای خلع ید، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. این در حالی است که در تخلیه، قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست.

 مثال برای درک بهتر

من مغازهای دارم و به مسافرت می روم. بعد از ۲ سال مراجعت می کنم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مغازه از غیبت من سوء استفاده کرده و به تصرف مغازه پرداخته و در آن مبادرت به فروش لوازم یدکی اتومبیل می کند، هر چند به او تذکر داده می شود حاضر نمی شود مغازه را تحویل دهد اینجاست که من باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مغازه مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید بطرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه کنم، شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را ۱۰۰درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب، یا حکم قطعی اثبات مالکیت. اما اگر واقعا مالک باشم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشم و طرف مقابل هم ادعای مالکیت مرا قبول نداشته باشد . اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنم و دعوای اثبات مالکیت مطرح نمایم و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح نمایم والا موفق نمی شوم .

 

غیر مالی بودن دعوای خلع ید

دعوای خلع ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد. زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌کند، شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه است. در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.

نکته‌: در نوشتن دادخواست اگر عنوان اشتباه برای دعوا انتخاب شود منجر به رد دعوا و از دست رفتن هزینه دادرسی می‌شود.

 

 

تفاوت دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی

هرچند دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی جز دعاوی هستند که در صورت اثبات و احراز، منجر به حصول یک نتیجه مشترک برای خواهان می‌شوندوآن قطع تصرفات غیرقانونی خوانده درمالاست؛ لیکن دعوایخلع ید،تقاضای مالک قانونی و مشروع مال، با این مضمون که خوانده به‌صورت غیرقانونی، متصرف مال شده و رفع تصرفات وی را از دادگاه تقاضا می‌کند؛ اما دعوای رفع تصرف عدوانی، ادعای متصرف سابق مال غیرمنقول (اعماز مشروع یا نامشروع و اعماز اینکه مالک باشد یا نباشد)مبنی بر اینکه خوانده جدیداً به‌صورت غیرقانونی، متصرف مال شده و قطع تصرفات لاحق ویرا خواستار می‌شود.

 

برای خواندن مطالب بیشتر در این زمینه به مبحث خلع ید در سایت SENA2015 مراجعه کنید.

تعریف سرقفلی

از آنجا كه سرچشمه و منشا پدیدار شدن اصطلاحی به نام "سرقفلي" اولين بار در عرف پديدار شد و در واقع مفهوم سرقفلي به نوعي زاده عرف است و حتي وجود سرقفلي در عرف علت اصلي پيش‌بيني آن در قانون بوده، بررسي سرقفلي به‌عنوان يك پديده حقوقي عرفي در فرهنگ لغات كه به مفهوم لغوي الفاظ مي‌‌پردازند اجتناب‌ناپذير است. مرحوم دهخدا برای تعریف لغت سرقفلی (به انگلیسی  Goodwill) این چنین شرحی نوشته است: «سرقفلي [سَ قُ] [اِ مركب] چيزي كه از كرايه‌دار سراي كرايه حويلي يا دكان بگيرند و آن مزد گشودن قفل است كه داخل كرايه نيست (آنندراج) حق آب و گل حقي كه مستأجر را پيدا آيد در دكان و يا حمام و يا كاروانسرايي و امثال آن و او آن حق را به مستأجر بعد از خود تواند فروخت». به بیان ساده‌تر می‌توان گفت سرقفلي به حق آب و گل و حقي كه به جهت جمع‌آوري مشتري و رونق كسب حاصل شده است نسبت داده می‌شود.

فرهنگ عميد: سرقفلی را پولي مي‌‌داند كه شخصي به شخصي مي‌‌دهد تا خانه يا دكان را كه در اجاره دارد به وي واگذار نمايد آنچه از تعاريف ذكر شده برمی‌آید اين است كه اولاً: مفهوم سرقفلي در لغت هم در خصوص محل مسكوني و هم در خصوص محل تجارت كاربرد داشته است؛ ثانياً: از نظر لغوي سرقفلي مبلغي است كه به مالك يا مستأجر از طرف مستأجر بعدي پرداخت مي‌‌شود و بالاخره گاهي هم سرقفلي را به حق آب و گل و حقي كه به جهت جمع‌آوري مشتري و رونق كسب حاصل شده تعريف نموده‌اند. آنچه مسلم است به دست دادن مفهوم اخير از سرقفلي همان‌طور كه بعداً خواهد آمد با معناي حق كسب و پيشه و تجارت موافق‌تر است. بنابراين، فرهنگ‌نویسانی كه سرقفلي را مبلغي مي‌‌دانند كه مستأجر به مالك و مستأجر ثاني به مستأجر اول مي‌‌پردازد به مفهوم اصطلاحي آن نزديك‌ترند اگرچه بحث در مبناي پرداخت مبلغ از طرف مستأجر دوم به مستأجر اول اين تعريف را هم مواجهه با ايراد خواهد نمود؛ زيرا اگر مبناي پرداخت را جمع‌آوري مشتري و رونق كسب بدانيم مفهوم حق كسب و پيشه نمايان خواهد شد.

 فرهنگ نظام: سرقفلی پولي‌ست كه علاوه بر كرايه دكان يا خانه يا امثال آن‌ها كرايه كننده‌ در اول به مالك يا به كرايه‌كننده اول مي‌‌دهد.

فرهنگ نفيسي مرحوم ناظم الاطباء: سرقفلی وجهي‌ست كه از كرايه‌دار خانه و دكان علاوه بر كرايه دريافت كنند و آن مزد كشيدن قفل است و داخل در كرايه نيست.

پیدایش اصطلاح سرقفلی

در مورد پيشينه تاريخي دقیق سرقفلي و اينكه چطور و از کدام نقطه آغاز شده اطلاعات جامعی در دست نيست اما آنچه مسلم است این است که عمر سرقفلي در حقوق ايران چنان طولاني نيست. اگرچه بنا به استنتاج برخي حقوقدانان سرقفلي از لحاظ عرفي مبتني بر مراضعات طرفين بوده و داراي عمر طولاني مي‌‌باشد. بنابراين ريشه‌هاي حضور سرقفلي را بايد قبل از قانون‌گذاری در ايران جستجو كرد كه مردم فارغ از قانون و مقررات با قبول آن به‌صورت كاملاً ارادي آن را در روابط استيجاري خود لحاظ مي‌‌كردند.

اگرچه سرقفلي در عرف داراي عمر نسبتاً طولاني است اما اطلاعات كاملي در خصوص چگونگي رواج آن وجود ندارد و اينكه اين تأسيس تحت تأثير چه عواملي به وجود آمده و وجه تسميه آن چيست؟

 گمانه زنی در مورد چگونگی پیدایش عبارت سرقفلی

برخي معتقد هستند كه: «با تخريب بخشي از تهران قديم به نام سنگلاخ، لاجرم محل‌های كسبي در اين منطقه نيز مورد تخريب قرار گرفت و كسبه مغازه‌هاي مزبور براي دستيابي به محل‌های كسبي جديد با پرداخت وجوهي علاوه بر مال‌الاجاره به صاحبان املاك موفق شدند مغازه‌هایی را در محل‌های موردنظر خود اجاره كنند. اين موضوع تدريجاً به‌صورت يك سنت درآمد و وجه مذكور به نام "سرقفلي" در بين مالكين مغازه‌ها و كسبه و بعداً در بين مردم مشهور گرديد. به نظر مي‌‌رسد حق كسب و پيشه نيز قبل از ورود به حيطه قانون، ريشه عرفي داشته است. طوري كه بعد از اجاره يك محل و رونق كسب مستأجر در محل، كه چه بسا با تحمل هزينه و صرف وقت زياد همراه بوده باشد اين موضوع از ديد عرف دور نمانده و مردم آن را به رسميت شناختند كه تدريجاً با ورود به حوزه قانون رنگ و بوي بيشتري به خود گرفت و تحت عنوان حق كسب و پيشه و تجارت درآمد.

 

این مبحث را در "سرقفلی مغازه چیست" کاملتر بخوانید

 

 

 

ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به تعمیرات عین مستأجره پرداخته و تعمیرات اساسی عین مستأجره را بر عهده موجر و تعمیرات جزئی را بر عهده مستأجره قرار داده و اشعار می‌دارد: «تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.»

 

 

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و صلح سرقفلی

 

چنانچه ملک موضوع دادخواست توسط دیگری بازداشت شده باشد، از آنجا که بازداشت اعم از عرصه و اعیان و منافع متصور تلقی می‌گردد تا قبل از رفع بازداشت دعوا الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سرقفلی به مستأجر ملک قابل استماع نیست.

 

قلع و قمع در قانون تغییر کاربری اراضی

بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی و باغ‌ها هیچ نوع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها پذیرفته نمی‌شود مگر در موارد ضروری که مرجع تشخیص این موارد بر اساس تبصره 1 ماده 1 در هر استان بر عهده کمیسیون مرکب از مقامات مستقر در استان است؛ بنابراین هر نوع تغییر کاربری بدون مجوز از کمیسیون مذکور غیرمجاز بوده و دارای عنوان مجرمانه می‌باشد در این خصوص ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی و باغ‌ها مقرر می‌دارد: «در مورد ماده قبل هرگاه اقدام به تصرف عدوانی و مزاحمت یا ممانعت از حق، مشهود مأموران شهربانی و ژاندارمری باشد مأموران مزبور مکلف‌اند به موضوع شکایت خواهان رسیدگی و با حفظ وضع موجود از انجام اقدامات بعدی خوانده جلوگیری نمایند و جریان را به مراجع مذکور در ماده قبل اطلاع داده طبق نظر مراجع مزبور اقدام نمایند.» البته موارد ذیل از مصادیق تغییر کاربری محسوب نمی‌شوند:
«احداث گلخانه‌ها،‌ دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود. موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست‌محیطی با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استان‌ها بلامانع می‌باشد. تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد مترمربع فقط برای یک بار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع‌دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.»

به موجب اجاره‌نامه عادی که نسبت به محل تجاری تنظیم شده مبلغی از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار گرفته ولی عنوان قرض‌الحسنه یا سرقفلی مسکوت باقی مانده پس از انقضای مدت موجر مدعی است که به عنوان قرض‌الحسنه گرفته ولی مستأجر ادعای خرید سرقفلی دارد ادعای کدام یک از آنان پذیرفته می‌شود؟

 

نظر اکثریت: موضوع از موارد مدعی و منکر است و مستأجر مدعی زاید است و ادعای بر خلاف اصل می‌نماید. او باید دلیل بیاورد چون اصل در دین، مطابقت دین با مبلغ دریافت شده است چنانچه نتوانست دلیل بیاورد، حرف موجر با قسم ثابت است.

نظر اقلیت:

در هر حال نسبت به محل تجاری، سرقفلی محسوب می‌شود.

نظر کمیسیون نشست قضایی (1):

در فرض سؤال به لحاظ این‌که در اجاره‌نامه عادی تصریح به اخذ سرقفلی نشده، علی‌القاعده مبلغی که مستأجر به موجر داده عنوان قرض‌الحسنه خواهد داشت. موجر موظف است هنگام تخلیه ملک وفق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، همان مبلغ را به مستأجر مسترد دارد؛ اما چنانچه مستأجر مدعی باشد مبلغی که مبادله شده بابت سرقفلی بوده، نه قرض‌الحسنه با توجه به تفاوت آثار حقوقی مترتب بر هر یک از این دو عنوان، باید ادعای خود را ثابت کند و درصورت اثبات ادعا، مطابق تبصره 2 ماده 6 قانون مرقوم، حق مطالبه سرقفلی را به نرخ عادله روز دارد.

 

 

در مواردی که قانون مدنی حاکم بر روابط استیجاری باشد و موجر سرقفلی مغازه را به مستأجر منتقل کرده باشد در صورت تقاضای تخلیه مغازه به لحاظ انقضای مدت آیا صدور حکم تخلیه منوط به پرداخت حق سرقفلی است؟

الف) با این فرض که مستأجر حق خود را مطالبه نکرده باشد؛

ب) با فرض این‌که مستأجر حق سرقفلی را مطالبه کرده است در این‌صورت آیا مطالبه سرقفلی مستلزم تقدیم دادخواست است؟

اتفاق‌نظر: تخلیه عین مستأجره به نفع موجر صادر می‌شود و با توجه به این‌که قانون مدنی حاکم بر روابط استیجاری است و موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نمی‌شود. مستأجر چنانچه مبلغی تحت عنوان حق سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد می‌تواند طی دعوای مستقل یا دعوای تقابل آن را از موجر مطالبه کند.

نظر کمیسیون: نشست قضایی (1) مدنی: درصورتی‌که اجاره‌نامه محل کسب و پیشه یا تجارت برای اولین بار بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 تنظیم شده باشد، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون موصوف است و دادگاه در مورد سر قفلی، مطابق ضوابط فصل دوم قانون مزبور در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادله روز دارد (تبصره 2 ماده 6) در مورد مطالبه سرقفلی ضمن دعوای تخلیه بدون تقدیم دادخواست از طرف مستأجر رسیدگی می‌شود.

 

 

• قسمت دوم دانستنیهای ضروری سرقفلی
• موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره
• در پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت
• موارد مطالبه سرقفلی

• متداول ترین سوالات دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر

 

 

موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره

 

 

ماده 12- در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:
1. درصورتی‌که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد (با رعایت ماده 415 قانون مدنی).
2. اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
3. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
4. درصورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیّه ورثه.
5. هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
ماده13- هرگاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادره شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
درصورتی‌که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.
ماده14- در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
1. در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی‌که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
2. در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این‌که طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
3. درصورتی‌که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به این‌که خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
4. درصورتی‌که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.
5. هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر هم نباشد.
6. درصورتی‌که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قیدشده، استفاده گردد.
7. در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر این‌که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8. درصورتی‌که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
9. درصورتی‌که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (درصورتی‌که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
هرگاه پس از صدور اجراییه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید.
هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط یک‌بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره1) درصورتی‌که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
تبصره2) درصورتی‌که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.
تبصره3) در مورد بند شش این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دائر نماید دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
تبصره4) درصورتی‌که مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.
ماده15- علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:
1. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید، مشروط بر این‌که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. شهرداری‌ها مکلفند درصورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
2. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
3. درصورتی‌که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
4. در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

درخواست ابطال اسناد رهنی

درخواست واخواهی نسبت به احکام غیابی قابلیت طرح و رسیدگی دارد به عبارت دیگر واخواهی نسبت به تصمیم شکلی و قرار، محمل قانونی ندارد.

شماره دادنامه:9209970270400012

تاریخ: 17/01/1392

رأی شعبه ۱۰۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران

دعوی آقای (ع.ر.) با وکالت آقایان (ف.ض.) و (ف.ف.) به طرفیت 1. آقای (س.ت.) 2. شرکت چینی (ح.) 3. (ن.الف.) 4. (ب.) 5. اداره حقوقی ب. به خواسته ابطال سند رهنی شماره 293052 آ 3 آ 85 دفترخانه 381 اسناد رسمی تهران و ابطال اجراییه ثبتی شماره 29305-2/3/85 دفترخانه 461 تهران و الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال یک دستگاه آپارتمان قطعه 21 تفکیکی پلاک ثبتی 8454 فرعی از 35 اصلی مفروز و مجزی شده از پلاک 7935 فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش 11 تهران به انضمام شش‌دانگ دو واحد پارکینگ قطعات 2 و 15 تفکیکی و یک باب انباری قطعه 13 تفکیکی با احتساب خسارات دادرسی می‌باشد و چنین توضیح داده‌اند که موکلشان به‌موجب مبایعه‌نامه عادی مورخ 15/۱۲/84 آپارتمان موضوع خواسته را از خوانده آقای (س.ت.) مالک رسمی آن خریداری نموده و مبلغ 2.510.000.000 ریال از ثمن معامله پرداخت گردیده و آقای (س.ت.) در جهت اخذ تسهیلات بانکی، آپارتمان مورد معامله را بابت وثیقه وام مأخوذه برای خود و خواندگان ردیف‌های دوم و سوم در رهن خوانده ردیف چهارم (ب.) قرار داده است و چون خواندگان ردیف‌های اول، دوم و سوم به تعهدات خود در مورد بازپرداخت تسهیلات اقدام ننموده‌اند (ب.) با به اجرا گذاشتن مفاد سند رهنی از طریق دفترخانه، موفق به اخذ اجراییه گردیده است و عملیات اجرایی در حال اجراست و نهایتاً درخواست رسیدگی به شرح فوق نموده است. خوانده ردیف اول در پاسخ به دعوی مطروحه به‌موجب لایحه وارده به شماره ۲۴۹-19/۷/89 دفاعاً اعلام داشته، در اواخر سال ۸۴ به لحاظ نیاز مبرم به نقدینگی با تنظیم مبایعه نامه مورخ 15/۱۲/84 مبلغ 251.000.000 تومان از آقای (ع.ر.) دریافت نموده و توافق شد چنانچه ظرف مدت دو ماه از تاریخ تنظیم مبایعه‌نامه کل ثمن مسترد گردد، در اینصورت فروشنده حق فسخ معامله را داشته باشد و در تاریخ 2/۳/85 وام بانکی را که دریافت نمودم به خریدار مراجعه کردم تا با استرداد وجه دریافتی، معامله فی‌مابین را فسخ نماییم؛ ولی خریدار از دریافت وجه خودداری نمود و اظهار داشت چون مدت دو ماه و هیجده روز از تاریخ مبایعه‌نامه گذشته، حق فسخ ساقط شده است. در صورتی که ایشان مبلغ 2.400.000.000 ریال در تاریخ 15/۲/85 پرداخت کرده بود و تصور بنده بر این بود که از تاریخ دریافت وجه مدت ۲ ماه فرصت فسخ دارم. دادگاه پس از جری تشریفات قانونی و استماع اظهارات طرفین و ملاحظه مستندات آنان نظر به اینکه رابطه حقوقی متداعیین مبتنی بر قرارداد عادی مورخ 15/۱۲/84 می‌باشد که به‌موجب آن خوانده ردیف اول شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان موصوف را به خواهان فروخته است و به دلالت پاسخ استعلام ثبتی واصله به شماره ۱۷۴۳۱-22/۴/89 آپارتمان متنازع فیه و مالکیت رسمی خوانده ردیف اول قرار دارد که به‌موجب سند رهنی شماره ۲۹۳۰۵-2/۳/85 در رهن ب. قرار گرفته است و مدافعات خوانده ردیف اول موجه نمی‌باشد زیرا قطع‌نظر از صحت و سقم ادعای وی مبنی بر اینکه بعد از گذشت دو ماه و هیجده روز تقاضای فسخ مبایعه‌نامه را نموده یا خیر، حق فسخ فروشنده ظرف مدت دو ماه از تاریخ مبایعه‌نامه بوده و این حق مشروط بر این بوده که فروشنده ظرف مدت مذکور مبالغ دریافتی را مسترد نماید و نسبت به فسخ مبایعه‌نامه اقدام نماید که در مانحن فیه فروشنده به تعهد خود عمل ننموده و حق فسخ نامبرده با انقضای مدت ساقط گردیده است و از جانب سایر خواندگان نیز هیچ‌گونه ایراد و دفاعی در قبال دعوی مطروحه به عمل نیامده است. با توجه به مراتب و اینکه پس از انتقال آپارتمان مذکور به خواهان برابر مبایعه‌نامه مستند دعوی به آقای (س.ت.) شرعاً و قانوناً مالکیتی نسبت به آپارتمان متنازع فیه نداشته تا بتواند در تاریخ 2/۳/85 متعاقب انجام معامله، آپارتمان فروخته شده را در رهن بانک بگذارد و تنظیم سند رسمی بر مبنای عقد فاسد اثری در تملک ندارد و با عنایت به اینکه تنظیم سند رسمی انتقال از لوازم و آثار عقد بیع می‌باشد و مدلول قرارداد بنا به قواعد لزوم و صحت و به‌تبعیت از حاکمیت اراده برای طرفین متبع و لازم‌الاتباع است و از جانب خواندگان دلیلی بر ایفای تعهد یا اسقاط آن ابراز نشده است فلذا دادگاه دعاوی مطروحه را وارد و ثابت تشخیص و با استناد به مواد ۱۰، بند ۲ ماده ۱۴۰، ۲۱۹، ۲۲۳، ۳۳۹، ۳۶۲، ۳۶۵ از قانون مدنی و مواد ۱۹۸، ۵۱۵، ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی

۱. حکم بر ابطال سند رهنی شماره ۲۹۳۰۵-2/۳/85 و اجرائیه صادره دفترخانه ۴۶۱ اسناد رسمی تهران

 ۲. الزام خوانده ردیف اول به تنظیم سند رسمی انتقال شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان فوق‌الذکر به انضمام دو واحد پارکینگ و انباری و همچنین پرداخت مبلغ 300/717/28 ریال هزینه دادرسی و نیز حق‌الوکاله وکیلی طبق تعرفه قانونی از باب تسبیب در حق خواهان صادر و اعلام می‌گردد و در خصوص دعوی خواهان به طرفیت آقای (ن.الف.) و اداره حقوقی ب. به لحاظ عدم توجه دعوی نسبت به آنان مستنداً به بند ۴ ماده ۸۴ قانون مرقوم ناظر بر ماده ۸۹ قانونی مذکور قرار رد دعاوی صادر می‌گردد. رأی صادره نسبت به خواننده ردیف اول حضوری و ظرف مهلت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران و نسبت به سایرین غیابی بوده و در مهلت مذکور قابل واخواهی در این دادگاه و سپس قابل تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۰۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران - ترابی

رأی شعبه ۱۰۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دادخواست واخواهی (ب.) با وکالت آقای (الف.م.) به طرفیت ۱. شرکت چینی (ح.) (سهامی خاص) ۲. آقای (ن.الف.) ۳. آقای (س.ت.) ۴. آقای (ع.ر.) با وکالت آقای (ف.ض.) و خانم (ف.ف.) به خواسته واخواهی نسبت به دادنامه شماره ۸۹۰۹۹۷۰۰۱۰۵۰۰۳۶۳-10/۸/89 صادره از این دادگاه، نظر به اینکه دادنامه واخواسته در تاریخ 14/۹/89 به واخواه ابلاغ قانونی گردیده است و دادخواست واخواهی در تاریخ 15/۸/90 و خارج از مهلت مقرر قانونی بدون اعلام هیچ‌گونه عذر موجه تقدیم شده است، لذا دادگاه بنا به مراتب فوق‌الذکر و با استناد به مفهوم مخالف ماده ۳۰۶ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار رد دادخواست مذکور را صادر و اعلام می‌نماید. قرار صادره ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۰۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران - ترابی

رأی شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی (ب.) با وکالت (الف.م.) به طرفیت ۱. شرکت چینی (ح.) ۲. (ن.الف.) ۳. (س.ت.) ۴. (ع.ر.) نفر اخیر با وکالت (ح.و.س.) نسبت به دادنامه شماره ۷۵۵ مورخ 9/9/1390 صادره از شعبه محترم ۱۰۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن قرار رد واخواهی تجدیدنظرخواه نسبت به دادنامه شماره ۳۶۳ مورخ 10/8/1389 آن شعبه به لحاظ اعتراض خارج از فرجه قانونی صادر شد با دقت در محتویات پرونده قطع‌نظر از آنکه تجدیدنظرخواندگان ردیف ۱ و ۲ و ۳ خوانندگان مرحله بدوی بوده و دعاوی اولیه از سوی تجدیدنظر خوانده ردیف چهارم به طرفیت ایشان مطرح شده است با عنایت به اینکه به‌موجب دادنامه غیابی حکم بر ابطال سند رهنی شماره ۲۹۳۰۵ مورخ 2/۳/1385 و اجراییه صادره از دفترخانه ۴۶۱ اسناد رسمی تهران و الزام تجدیدنظرخوانده ردیف سوم به تنظیم سند رسمی انتقال یک واحد آپارتمان با متعلقات آن و پرداخت خسارت دادرسی در حق تجدیدنظر خوانده ردیف چهارم صادر شده و نسبت به دعوی تجدیدنظر خوانده ردیف چهارم به طرفیت بانک تجدیدنظرخواه قرار رد دعوی صادر گردید و درخواست واخواهی نسبت به احکام غیابی قابلیت طرح و رسیدگی دارد و واخواهی نسبت به تصمیم شکلی و قرار محمل قانونی ندارد؛ بنابراین به استناد مواد ۳۰۶ و ۳۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی به جهت مذکور و نه بنا به استدلال مرجع محترم بدوی، النهایه قرار تجدیدنظرخواسته را ضمن رد تجدیدنظرخواهی، تأیید می‌نماید. رأی صادره قطعی است.[1]

⁉️ پرسش:

شخص (الف) که مالک دو باب مغازه است هرکدام از آن‌ها را به اشخاص (ب و ج) می‌فروشد و نحوه فروش هم به‌صورت (رؤیت بوده نه به وصف مساحت معین) و اشخاص (ب و ج) نیز در آن مغازه‌ها حدود بیست سال مستأجر بوده‌اند و در حال حاضر (ب) مدعی است که مقدار هفت متر از مغازه ایشان در مغازه شخص (ج) قرار گرفته است؛ لذا تقاضای خلع‌ید از مقدار تجاوز را دارد. قابل ذکر است که برای هرکدام از مغازه‌ها سند جداگانه صادر شده است تکلیف دادگاه در این خصوص چیست؟

✅ اتفاق‌نظر

طبق مقررات ماده واحده لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک مصوب 27/9/1358 اقدام خواهد شد؛ یعنی در صورتی که طرف دعوا قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع کند دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوا می‌دهد در غیر این صورت حکم به خلع‌ید و قلع بنا و مستحدثات غیرمجاز داده خواهد شد.

✅ نظر کمیسیون نشست قضائی (1)

 در فرض سؤال با توجه به اینکه هر دو مغازه دارای سند رسمی جداگانه‌ای می‌باشد، ضرورت دارد دادگاه با ملاحظه پرونده ثبتی هر دو مغازه و صدور قرارهای معاینه محلی با جلب نظر کارشناس ذی‌صلاحیت در تشخیص محدوده و پیاده کردن اسناد مالکیت طرفین در موقعیت ملک و انطباق آن و عندالاقتضا اخذ توضیح از نماینده مطلع ثبتی در زمینه پرونده ثبتی، روشن و مسجل کند که از ملک شخص (ب) مساحتی در محدوده ملک شخص (ج) قرار گرفته یا خیر و حسب مورد پس از احراز موضوع، خلع‌ید از محدودۀ مورد تجاوز صادر خواهد کرد و در صورتی که بر مبنای نظریه کارشناسی محرز شود که مساحت و میزان مورد تجاوز و ضرر مالک در مقایسه با خسارتی که از خلع‌ید (و قلع بنا در صورت طرح این خواسته) متوجه طرف دعوا (شخص ج) می‌شود به نظر دادگاه نسبتاً جزئی باشد دادگاه حکم پرداخت قیمت مساحت مورد تجاوز طبق نظر کارشناس و اصلاح اسناد مالکیت صادر و در غیر این صورت و نیز در صورتی که قیمت محدودۀ مورد تجاوز ایداع نشود، حکم به خلع‌ید و قلع بنای غیرمجاز صادر خواهد شد.

 

🔷 برای آشنایی با دعاوی خلع ید میتوانید به کتاب "دعاوی خلع ید در رویه دادگاه ها" مراجعه نمایید. 🔷

🔶 کلی مطالب اموزنده در کانال تلگرامی دانستنیهای سرقفلی 🔶

سوالات را از ما بپرسید.

ما را در کانال تلگرامی سرقفلی دنبال کنید.

ابزار سند مالکیت دلیلی بر سبق تصرف

پرسش:

در دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی چنانچه ارکان تصرف عدوانی موضوع ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی اخذ نشود و خوانده یا خواندگان در محل، تصرف آبا و اجدادی داشته باشند و اختلاف در مالکیت باشد آیا دادگاه باید به اثبات مالکیت هم رسیدگی کند؟ آیا رأی وحدت رویه 672 مورخ 1/10/1383 در خصوص خلع‌ید قابل تسری به این دعوا هم هست؟ ارکان دعوای رفع تصرف عدوانی ماده 161 در کجا کاربرد دارد؟

اتفاق‌نظر

نظر به اینکه در دعوای تصرف عدوانی دلالت ماده 162 قانون آیین دادرسی مدنی ابراز سند مالکیت دلیل بر سبق تصرف است مگر اینکه طرف دیگر سبق تصرف خود را به طریق دیگر ثابت کند، لذا دادگاه به موضوع مالکیت رسیدگی نمی‌کند. رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/1383 نیز در این دعوا قابل تسری نیست چراکه دعوای تصرف عدوانی جهت برقراری نظم و جلوگیری از اقدامات خودسرانه افرادی است که خود را مالک می‌دانند و در دعوای خلع‌ید، تکلیف مالکیت اشخاص مشخص می‌شود.

نظر کمیسیون نشست قضائی (1) مدنی

 با توجه به تعریفی که ماده 158 قانون آیین دادرسی دادگاه‌ها... در امور مدنی از دعوای تصرف عدوانی به عمل آورده، دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده است و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست کند لذا رسیدگی دادگاه در خصوص مورد احراز تصرفات سابق مدعی و تصرف و استیلای ید دیگری بدون مجوز قانونی و بدون اذن متصرف سابق بر مال غیرمنقول است. در فرض سؤال چنانچه خواهان نتواند ثابت کند که موضوع دعوا قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی، در تصرف و مورد استفاده او بوده و بدون رضایت وی و به غیر وسیله قانونی از تصرف او خارج شده است و از آن سو دادگاه احراز کند خوانده در محل، تصرف ابا و اجدادی داشته، موردی برای رسیدگی به مالکیت و اختلاف در آن وجود ندارد و دعوای مطروحه تحت عنوان تصرف عدوانی به لحاظ عدم تحقق شرایط اثبات دعوا، رد خواهد شد. مقررات این فصل از قانون آیین دادرسی مدنی مربوط به نظم عمومی بوده ملاک تصرف قانونی و مسبوق به اذن متصرف است و مالکیت غیرمنقول به تنهایی موردنظر نیست. مطابق مواد 163 و 164 قانون فوق‌الذکر، کسی که راجع به مالکیت اقامه دعوا کرده نمی‌تواند نسبت به تصرف عدوانی طرح دعوا کند. رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور که در خصوص خلع‌ید و دعوای ماهیتی و لزوماً احراز مالکیت خواهان دعواست، قابل تسری به دعوای مزبور نیست.

 

برای مطالعه سایر نشست های قضایی اثبات مالکیت میتوانید به کتاب "دعوای اثبات مالکیت در رویه دادگاه ها" مراجعه نمایید.

 

عنوان کتاب: دعوای اثبات مالکیت در رویه‌ دادگاه‌ها

 

مولف: مهدی زینالی وکیل پایه یک دادگستری

 

ناشر: انتشارات چراغ دانش

 

نوبت چاپ: چهارم/ ۱۳۹۶

 

قطع و تیراژ: وزیری – ۱۰۰۰ نسخه

 

سوالات را از ما بپرسید.

ما را در کانال تلگرامی سرقفلی دنبال کنید.

ابطال سند مالکیت و انتقال ملک به دولت

پرسش:

اگر تملک اداره زمین شهری بر اساس ماده 10 قانون زمین شهری صورت گرفته باشد و سپس اداره‌ای که قبل از تملک زمین شهری مدعی مالکیت بوده، مدعی شود که مالک نبوده، آیا می‌توان مطابق مقررات ماده 9 قانون زمین شهری راجع به تصمیم اداره زمین شهری در ارتباط با تملک زمین از دیوان عدالت اداری درخواست رسیدگی کرد؟

 

 

نظر اکثریت

رأی شماره 30/11/1369-544، مربوط به دعوای ابطال سند مالکیت و انتقال ملک به دولت در اجرای ماده 9 قانون اراضی شهری و تبصره آن بوده است و در موارد دیگر از جمله ماده 10 قانون زمین شهری که مربوط به زمین‌های متعلق به وزارت خانه‌ها و مؤسسات دولتی بوده قابل اعمال نبوده است و در مورد سؤال با توجه به اعلام اداره منابع طبیعی و صدور سند مالکیت برای زمین‌های موضوع بحث نیز در حکم تلف بوده و مالکین در صورت مالکیت، می‌توانند مطالبه قیمت نمایند.

نظر اقلیت

در هر صورت زمین شهری بر اساس ماده 10 با تشخیص این‌که زمین متعلق به وزارت‌خانه‌های دولتی بوده است، تملک نموده و در مواردی که مشخص شود این تشخیص درست نبوده و وزارت‌خانه مالک، قبل از تملک زمین شهری، مدعی اشتباه شود، می‌باید راجع به تصمیم زمین شهری در ثبت زمین و صدور سند مالکیت از وحدت ملاک رأی شماره 30/11/1369-544 استفاده کند و در دیوان عدالت اداری طرح دعوا نماید.

نظر کمیسیون نشست قضائی

 ماده 10 قانون زمین شهری که مقرر داشته «از تاریخ تصویب قانون اراضی شهری مصوب 1360 کلیه زمین‌های متعلق به وزارت‌خانه‌ها و نیروی مسلح و مؤسسات دولتی و بانک‌ها و سازمان‌های وابسته به دولت و ... در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می‌گیرد»، ناظر به زمین‌هایی است که تعلق آن به سازمان‌های مذکور محرز و مسلم باشد و بدیهی است چنانچه به‌موجب حکم قطعی یا نهایی، مالکیت مراجع مذکور زایل شده باشد اشخاص ذی‌حق در مراجع قضائی، می‌توانند نسبت به استیفای حقوق قانونی خود اقدام کنند.

برای آشنایی بیشتر با مسئل و موضوعات ابطال سند میتوانید کتاب "دعوای ابطال سند در رویه دادگاه ها" را مطالعه کنید.

تخلیه ملک و مطالبه خسارت

پرسش: شخصی دادخواست تخلیه ملک و مطالبه خسارت تقدیم کرده است. دادگاه در خصوص تخلیه، حکم به نفع خواهان و در خصوص مطالبه خسارت حکم به بی‌حقی وی صادر کرده است. حکم صادره غیابی بوده و خوانده دادخواست واخواهی داده است آیا در رسیدگی واخواهی، دادگاه می‌تواند در خصوص مطالبه خسارت، واخواه را محکوم کند؟

 اتفاق‌نظر

در مرحله رسیدگی واخواهی دادگاه به دلایل زیر نمی‌تواند در خصوص خسارت، حکم صادر کند:

اولاً: رسیدگی واخواهی به‌موجب دادخواست واخواهی انجام می‌شود. دادخواست واخواهی از طرف خوانده داده شده و خواسته را واخواه فقط اعتراض به قسمت تخلیه بوده است و موجبی برای رسیدگی مجدد در خصوص مطالبه خسارت وجود ندارد.

ثانیاً: برابر ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر اینکه ذی‌نفع درخواست کرده باشد که در مرحله رسیدگی غیابی، واخواه درخواست نموده است.

 نظر کمیسیون نشست قضائی (1) مدنی

 در فرض مسئله با توجه به اینکه نسبت به قسمتی از خواستۀ خواهان در مورد تخلیه حکم غیابی صادر شده و در خصوص دعوای مطالبه خسارت حکم بر بی‌حقی خواهان صادر شده است، این قسمت از رأی صادره در حدود مقررات قانون آیین دادرسی مدنی قابل تجدیدنظر خواهد بود و مرجع رسیدگی آن دادگاه تجدیدنظر است. در صورتی که محکوم‌علیه غیابی به رأی تخلیه اعتراض و دادخواست واخواهی تقدیم کند، در مرحله واخواهی صرفاً دادگاه در حدود اعتراض محکوم‌علیه رأی غیابی، می‌تواند به موضوع تخلیه رسیدگی کند. در زمینه مطالبه خسارت که خواهان محکوم به بی‌حقی شده، نمی‌تواند مجدداً در این مرحله رسیدگی کند. با این ترتیب اتفاق‌نظر تأیید می‌شود.

 

سایر نشست های قضایی را میتوانید در کتاب "دعوای تخلیه در رویه دادگاه ها" دنبال کنید.

 

عنوان کتاب: دعوای تخلیه در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: مهدی زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

ویراستار: مریم حق‌پرست

نوبت چاپ: دوم/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: وزیری/ ۱۰۰۰ نسخه

 

ما را در کانال تلگرامی سرقفلی دنبال کنید.

دعوای الزام به جبران خسارت به آپارتمان

پرسش: مالک آپارتمانی از یک مجتمع مسکونی به ادعای اینکه از قسمت اشتراکی مجتمع به علت سهل‌انگاری در شستشوی ن به ملک اختصاصی او رطوبت سرایت نموده تنها به طرفیت یکی از مالکین یا متصرفین به خواسته الزام به رفع رطوبت اقامه دعوی نموده است.

الف) آیا دعوی می‌بایست به طرفیت متصرف اقامه شود یا مالک؟

ب) آیا با توجه به اینکه محل سرایت رطوبت مکان اشتراکی است لزوماً همه مالکین یا همه متصرفین مجتمع باید طرف دعوی واقع شوند یا تنها کسی که سرایت رطوبت از فعل او ناشی شده است؟

ج) آیا چنانچه مجتمع دارای مدیر یا هیئت‌مدیره باشد لزوماً دعوی علیه آن‌ها باید طرح شود یا خیر؟

د) در صورت فقدان مدیر یا هیئت‌مدیره تکلیف چیست و ملک متضرر برای جبران خسارت چگونه عمل کند؟

نظر اکثریت که در تاریخ 28/9/64 اعلام شده است.

همان‌طور که در دعوای الزام به رفع رطوبت و جبران خسارت دعوا علیه مالک مجاور اقامه می‌شود نه متصرف یا مستأجر مجاور در مانحن فیه نیز دعوا باید علیه مالک آپارتمان و در صورت تعدد آپارتمان‌ها به طرفیت کلیه مالکین طرح گردد نه متصرفین؛ زیرا متصرفین سمتی ندرند بلکه همه مالکین به نسبت سهم خود در کل مشاعات ذی‌نفع و مسئول می‌باشند و اگر هم مدیر یا هیئت‌مدیره انتخاب شده باشد اقامۀ دعوا به طرفیت آن‌ها صحیح نیست چه مدیر یا مدیران در حکم نماینده و وکیل مالکین بوده و طرح دعوی علیه نماینده موکل وجهه قانونی ندارد بلکه دعوی می‌بایست به طرفیت اصیل اقامه شود و در موضوع عنوان شده مالکین آپارتمان‌ها اصیل هستند. البته این امر در فرضی است که سرایت رطوبت از فعل شخص خاصی نبوده و مقصر مشخص نباشد و الا از باب تسبیب و مسئولیت مدنی شخص مقصر باید طرف دعوی قرار گیرد و مسئول جبران خسارت است در غیر اینصورت؛ یعنی، در مواردی که سرایت رطوبت و ورود خسارت ناشی از فعل شخص معینی نبوده بلکه فرضاً از کیفیت بنا و نقص ساختمان باشد کلیه مالکین آپارتمان‌ها مسئول خواهند بود.

نظر اقلیت

در صورت وجود مدیر یا هیئت‌مدیره دعوی می‌بایست به طرفیت آن‌ها اقامه شود چون به‌موجب قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرای آن مدیر یا هیئت‌مدیره دارای شخصیت حقوقی مستقلی بوده و مسئولیت اداره و نگهداری آپارتمان‌ها با آن‌ها است و چنانچه ورود خسارت ناشی از فعل مدیر یا هیئت‌مدیره باشد از باب مسئولیت مدنی و تسبیب مستقیماً مسئول جبران خسارت خواهند بود و اگر خسارت از فعل آن‌ها نباشد در صورت محکومیت محکوم‌به از تنخواه‌گردان تأمین خواهد شد مگر آنکه مدیر یا هیئت‌مدیره وجود نداشته باشد که در این صورت دعوا باید به طرفیت همه مالکین طرح شود.

 

برای خواندن نشست های قضایی میتوانید کتاب "دعوای آپارتمان نشینی در رویه دادگاه ها" دنبال کنید.

 

عنوان کتاب: دعاوی آپارتمان­ نشینی در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: توحید زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

ناظر چاپ: رسول زینالی

نوبت چاپ: دوم/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: رقعی/ ۱۰۰۰ نسخه

 

ما را در کانال تلگرامی سرقفلی دنبال کنید.

تخليه به جهت تغيير شغل

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

برای دیدن سایر نمونه دادخواست های تخلیه به کتاب "دعوای تخلیه در رویه دادگاه ها" مراجعه کنید.

 

عنوان کتاب: دعوای تخلیه در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: مهدی زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

ویراستار: مریم حق‌پرست

نوبت چاپ: دوم/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: وزیری/ ۱۰۰۰ نسخه

ما را در کانال تلگرامی سرقفلی دنبال کنید.

وام بانکی مربوط به شش‌دانگ یک باب ساختمان

پرسش: در ازای محکوم‌به ملک محکوم‌علیه که یک باب آپارتمان از یک واحد ساختمانی بوده توقیف شده است، شش‌دانگ ساختمان در ازای دریافت وام توسط مالک ساختمان در وثیقه بانک قرار گرفته است، محکوم‌له تقاضای انجام مزایده و فروش آپارتمان مورد توقیف را کرده است، با توجه به اینکه انجام مزایده و تملیک آپارتمان به محکوم‌له، مستلزم فک رهن است و لازمه فک رهن پرداخت تمامی وجه‌الرهانه نسبت به کل شش‌دانگ ساختمان است و از طرفی محکوم‌له از پرداخت کل وام پرداختی بانک و فک رهن عاجز است و بانک نیز حاضر به تقسیم وام نسبت به کل آپارتمان‌ها و دریافت سهمی آپارتمان توقیف شده نیست دادگاه چه‌کار باید بکند؟

با لحاظ اینکه وام بانک مربوط به‌کل شش‌دانگ مجموعه آپارتمانی بوده و این وام قابل تفکیک یا تقسیم نسبت به یک دستگاه آپارتمان نیست تا حصه یا سهم وام نسبت به آن روشن گردد؛ بنابراین، فک وثیقه نسبت به قسمتی از وام آپارتمان مورد استعلام با توجه به قسمت دوم ماده (34 مکرر) قانون ثبت توجیه قانونی ندارد در صورت پرداخت کل بدهی و رعایت حق بانک که مستلزم جلب موافقت است تنظیم سند رسمی با در دست داشتن برگ پایان ساختمان و صورت‌مجلس تفکیکی بلامانع است.

 

برای مطالعه سایر نظریه های مشورتی به کتاب "دعوای فک رهن در رویه دادگاه ها مراجعه کنید.

 

عنوان کتاب: دعوای فک رهن در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: مهدی زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

ناظر چاپ: رسول زینالی

نوبت چاپ: دوم/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: وزیری/ ۱۰۰۰ نسخه

 

ما را در کانال تلگرامی سرقفلی دنبال کنید.

چگونگی اجرای حکم خلع ید و قلع و قمع مستحدثات

نظر اکثریت

چنانچه محکوم‌له درخواست اجرای حکم خلع ید و قلع و قمع بنا را نموده و اجراییه در خصوص هر دو موضوع صادر شده باشد عملیات اجرای حکم می‌بایست وفق ماده 2 قانون اجرای احکام مدنی ادامه یابد و طبق ماده 24 قانون مذکور، بعد از شروع به اجرای حکم نمی‌توان اجرای حکم را تعطیل یا توقیف یا قطع نموده یا به تأخیر انداخت مگر محکوم‌له با ابراز رسید یا رضایت کتبی درخواست توقیف یا قطع یا تعلیق یا تأخیر اجرای حکم را بنماید. در مانحن فیه نیز چنانچه پس از صدور اجراییه و خلع ید از محل متنازع‌فیه، محکوم‌له با هدف استفاده از بنای احداثی توسط محکوم‌علیه مانع قلع و قمع بنا شده و محکوم‌علیه نیز تقاضای استرداد مصالح به کار برده شده در بنا را بنماید و در واقع محکوم‌له وفق ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی هیچ‌گونه درخواست کتبی به واحد اجرا تقدیم ننموده است، واحد اجرا می‌تواند رأساً نسبت به قلع و قمع بنا اقدام نماید، مضافاً اینکه سکوت محکوم‌له و حتی ممانعت وی در راستای عدم اجرای یک قسمت از دادنامه صادره، بیانگر اراده وی نبوده و جایگزین درخواست کتبی مندرج در ماده 24 نمی‌باشد.

نظر اقلیت

در امور حقوقی اجرا یا عدم اجرای حکم تابع اراده محکوم‌له می‌باشد و بیان اراده نیز ممکن است به لفظ یا عمل صورت گیرد و در مانحن فیه نیز چنانچه محکوم‌له جهت قلع و قمع بنا پیگیری ننماید و یا از اجرای حکم در قسمت قلع و قمع ممانعت به عمل آورد در واقع اراده خود را به‌صورت عملی جهت عدم اجرای حکم اعلام نموده و در این صورت توسل به قوه قهریه توسط واحد اجرا وجاهت قانونی ندارد و قلع و قمع انجام نمی‌گیرد و در این فرض محکوم‌علیه چاره‌ای جز تقدیم دادخواست به مرجع ذی‌صلاح جهت استرداد مصالح به‌کاربرده شده در بنا ندارد.

اتفاق‌نظر

در چنین فرضی می‌بایست تحقیقات ادامه و وفق ادله و امارات موجود در پرونده تصمیم مقتضی اتخاذ گردد و در صورت احراز وجود اصل سند در ید متهم و امتناع وی از ارائه اصل سند جهت انجام قرار کارشناس، این امر می‌تواند بر صحت ادعای شاکی باشد.

 

برای اشنایی با سایر آرای دادگاه ها میتوانید به کتاب "دعوای قلع و قمع در رویه دادگاه ها" مراجعه کنید.

عنوان کتاب: دعوای قلع و قمع در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: مهدی قاسمی

ناشر: انتشارات چراغ دانش

نوبت چاپ: دوم/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: وزیری/ ۱۰۰۰ نسخه

 

ما را در کانال تلگرامی سرقفلی دنبال کنید.

نمونه ­دادخواست الزام به فک رهن

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

برای دیدن سایر نمونه دادخواستها میتوانید به کتاب "دعوای فک رهن در رویه دادگاه ها" مراجعه کنید.

عنوان کتاب: دعوای فک رهن در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: مهدی زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

ناظر چاپ: رسول زینالی

نوبت چاپ: دوم/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: وزیری/ ۱۰۰۰ نسخه

ما را در کانال تلگرامی سرقفلی دنبال کنید.