وکیل سرقفلی و ملکی

 خلع ید

صلاحیت محاکم در رسیدگی به خلع ید

خواهان باید بداند کدام مرجع قضائی صلاحیت رسیدگی به دعوای خلع ید دارد تا دعوای خود را به آن مرجع تقدیم نماید. برای شناسایی مرجع قضائی صالح ابتدا به بررسی موضوع صلاحیت می‌پردازیم:

الف) صلاحیت ذاتی محاکم: مدرک شناسایی این نوع صلاحیت‌ها صنف «اداری یا قضائی» و نوع «عمومی یا اختصاصی» و درجه «بدوی یا تجدیدنظر» است. مطابق ماده 10 قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به این دعوا نیز همانند سایر دعواهای حقوقی در صلاحیت محاکم عمومی است مگر اینکه مقنن خود مرجع اختصاصی برای رسیدگی به این نوع دعاوی تعیین نموده باشد؛ لذا خواهان باید دعوای خود را در یکی از محاکم عمومی حقوقی دادگستری طرح نماید.

البته اگر خواسته دعوای خود را به مبلغ کمتر از 000/000/201 ریال مقوم کند شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی به دعوا است.

ب) صلاحیت محلی محاکم: دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، جهت اقامه دعوای خلع ید، دارای صلاحیت می باشد.

 مدارک لازم برای طرح دعوای خلع‌ید

دعوای خلع‌ید، دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می­کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند. در خلع‌ید خواهان باید سندی داشته باشید که مالکیت را صد درصد ثابت کند یا اینکه حکم قطعی اثبات مالکیت موجود باشد.

مدارک و منضمات مورد نیاز:

- تصویر مصدق سند مالکيت (اجباری)

- به همراه داشتن كارت ملي جهت احراز هويت و كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينۀ دادرسي الزامي است.

- استماع شهادت شهود و مطلعين؛

- درخواست جلب نظر کارشناس؛

- شماره پرونده استنادي؛

- تحقیقات محلی؛

- معاینه محلی.

 

 

دادخواست خلع‌يد و قلع و قمع بنا

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

دادخواست خلع‌يد و قلع و قمع بنا با صدور دستور موقت

 

 

معرفی دعوای فسخ معامله

 

 

مقدمه

 مطابق ماده 185 قانون مدنی عقد لازم، عقدی است که هیچ‌کدام از طرفین معامله جزء در موارد معین حق فسخ آن را ندارند در ادامه ماده 219 قانون مدنی ضمن تأکید بر لزوم اجرای عقد لازم بین طرفین معامله و قائم‌مقام آن‌ها موارد برهم زدن معامله را به دو شق اقاله و فسخ خلاصه می‌کند. به این ترتیب عقد لازم صرفاً در دو صورت منحل می‌شود:

 1. اقاله: عبارت است از تراضی و توافق به بر هم زدن عقد لازم که از آن تحت عنوان تفاسخ نیز یاد می‌شود.

2. فسخ: که موضوع دعوای کتاب حاضر است.

مفهوم فسخ

 فسخ در لغت به معنای نقض، شکستن و تباه کردن است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان‌ دادن به حیات معامله و قراردادی لازم به‌وسیله یکی از متعاملین یا فرد ثالث.

ماهیت حق فسخ

 فسخ حق مالی قابل اسقاطی است که صرفاً در مورد عقود لازم موضوعیت دارد و در صورت فوت صاحب حق به وراث او منتقل می‌شود، مگر در مواردی که قید مباشرت در اعمال خیار فسخ شده باشد یا برای فردی غیر از متعاملین حق فسخ قرار داده شود.

حق فسخ در عقود جایز جایگاه بحث ندارد؛ چرا که هرکدام از طرفین عقد در عقود جائز می‌توانند هر وقت که بخواهند عقد را بر هم زنند حال ‌آنکه هیچ‌کدام از طرفین عقود لازم حق بر هم زدن آن را ندارند، مگر در موارد وجود حق فسخ، حق فسخ متکی به اراده یکی از طرفین است و ماهیت ایقاع دارد؛ اما در صورتی که طرفین عقد لازم هر دو رضایت به فسخ داشته باشند این عمل دیگر فسخ نیست، بلکه اقاله است.

 

 

انواع خیار فسخ

خیار به مفهوم اختیار و قدرت زایل نمودن عقد است اگرچه در قانون مدنی خیار تعریف نشده است؛ اما وضعیت حقوقی موجد حق فسخ در معاملات را «خیار» می‌گویند؛ بنابراین، کسی که دارای «خیار» است از هر نوع، با هر شرایطی حق فسخ قرارداد و معامله لازم را دارد خیارات از جهات مختلف قابل تقسیم هستند که ما در ذیل خیارات را از جهت زمان اعمال تقسیم‌بندی می‌کنیم:

 1. خیارهای فوری؛

 2. خیار با زمان معین.

الف) خیارهای فوری

1. خیار رؤیت: این خیار در ماده 410 قانون مدنی پیش‌بینی شده است: «هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار می‌شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.» به‌عنوان مثال اگر فرد فرشی را به‌عنوان فرش دست‌بافت بخرد؛ ولی بعد از رؤیت معلوم شود فرش دست‌بافت نیست خریدار حق فسخ دارد؛ اما اگر وصف اساسی و ذاتی مورد معامله با چیزی که توصیف شده متفاوت باشد معامله باطل است.

2. خیار رؤیت: اگر خریداری به اعتماد رؤیت سابق خود اقدام به معامله نماید و بعداً معلوم شود که مورد معامله فاقد اوصاف سابق بوده، اختیار فسخ دارد که به این خیار، خیار رؤیت می‌گویند. این نوع خیار صرفاً در مورد عین معین و در حکم عین معین جاری است در مورد بیع کلی خیار رؤیت و تخلف از وصف جاری نخواهد بود.

3. خیار غبن: مقصود از این نوع خیار آن است که یکی از متعاملین مبلغی بسیار بالاتر از ارزش واقعی مبیع به فروشنده پرداخت نماید یا بایع به ثمن بخس مال خود را واگذار کند برای اعمال خیار غبن، فاحش بودن و غیر قابل اغماض بودن شرط است همچنین لازم است که مغبون از قیمت عادله روز آگاه نباشد و اگر نه خیار غبن قابل اعمال نیست این خیار ساقط نمی‌شود حتی به پرداخت تفاوت قیمت مگر با رضایت مغبون.

4. خیار تدلیس: تدلیس عملی است که سبب فریب طرف معامله می‌شود قصد فریب دادن مؤثر در مقام نیست، برای اعمال خیار تدلیس صرف فریب خوردن طرف معامله کفایت می‌کند.

5. خیار عیب: این نوع خیار فسخ به جهت معیوب بودن مبیع برای مشتری ایجاد می‌شود و مشتری مختار است بین قبول مورد معامله معیوب یا اخذ خسارت یا فسخ معامله.

برای اعمال خیار عیب شرایط ذیل باید باشد:

 1. معامله از نوع معاملات معوض باشد مانند بیع؛

 2. مشتری جاهل به عیبت باشد؛

 3. عیب مخفی و موجود در زمان عقد باشد.

بنا به منطوق ماده 424 قانون مدنی عیب زمانی مخفی محسوب می‌شود که مشتری در زمان انعقاد عقد جاهل به آن باشد اعم از اینکه عیب واقعاً مخفی بوده باشد یا مشتری متوجه آن نشود در هر حال اگر مشتری تغییری در مبیع ایجاد کند یا آن را منتقل نماید خیار ساقط می‌شود و صرفاً حق دریافت ارش دارد.

6. خیار تبعض صفقه: این نوع خیار زمانی به وجود می‌آید که عقد بیع نسبت به قسمتی از مبیع باطل ‌شود در این صورت مشتری حق خواهد داشت نسبت به قسمت دیگر معامله را فسخ نماید یا قبول کند در هر حال اگر قسمتی از بیع قبول شود نسبت به قسمت دیگری که باطل شده است ثمن مسترد خواهد شد.

7. خیار تخلف از شرط: این نوع اختیار ناشی از شروط ضمن عقد است که ممکن است طرفین بنا به مصالح خود در ضمن عقد بگنجانند در حقوق ایران سه نوع شرط قابل تعریف است:

الف) شرط فعل: در عقد شرط می‌شود که یکی از متعاملین یا شخص ثالثی از عملی خودداری نماید یا کاری را انجام دهد.

ب) شرط صفت معامله: به شرط داشتن کیفیت یا کمیت مشخصی انجام ‌شود؛

 ج) شرط نتیجه: معامله به شرط تحقق امری در خارج انجام می‌شود؛

به نظر می‌رسد شرط فعل یکی از مشکل‌ترین مواردی است که موجر حق فسخ دارد؛ چرا که اگر مشروط‌علیه اقدام به انجام فعل ننماید یا از فعلی که مقرر شده خودداری نکند مشروط‌له باید برای اجبار وی در راستای اجرای ماده 239 قانون مدنی به حاکم رجوع کند و در صورت عدم امکان اجبار حق فسخ خواهد داشت.

در شرط صفت معامله به شرط وجود صفتی خاص در مورد معامله به لحاظ کمی یا کیفی انجام می‌شود؛ مثلاً، مشتری در خرید ماشین شرط می‌کند که به شرط بی‌رنگ بودن خریداری می‌نماید در صورتی‌که ماشین رنگ داشته باشد مشتری حق فسخ دارد؛ مثلاً، اگر در ضمن عقد بیع شرط شود که با انعقاد عقد بیع زمین، بایع حق استفاده از تراکتور را به خریدار ظرف مدت یک سال از تاریخ انعقاد عقد داشته باشد مشتری با انعقاد عقد حق استفاده از تراکتور را به مدت یک سال پیدا می‌‌نماید؛ اما اگر مشخص شود که تراکتور بر اثر پرت شدن از کوه کلاً نابود شده و از بین رفته بایع حق فسخ خواهد داشت.

8. خیار مجلس: مقنن به‌موجب ماده 397 قانون مدنی به طرفین معامله اجازه داده است تا زمانی که در جلسه معامله هستند بیع را فسخ نمایند.

9. خیار حیوان: در صورتی که مورد معامله حیوان زنده معین باشد مشتری سه روز حق فسخ دارد.

10. خیار تأخیر ثمن: خیار تأخیر ثمن همان‌گونه که از اسم آن پیداست اختیار برهم زدن معامله توسط بایع به جهت تأخیر در پرداخت ثمن توسط مشتری است مشروط بر اینکه:

 1. مبیع غبن خارجی یا در حکم آن باشد؛

 2. برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع تاریخی معین نشده باشد؛

 3. سه روز از عقد بگذرد؛

 4. بایع اقدام به تسلیم مبیع نکرده باشد.

11. خیار شرط: یکی از معمول‌ترین موارد فسخ این خیار می‌باشد به این مفهوم که در حین عقد شرط می‌شود که بایع یا مشتری و یا حتی هر دو تا یک مدت معین اختیار برهم زدن معامله را داشته باشند.

آثار حق فسخ

اختیاری که فرد برای برهم زدن عقد دارد همان «خیار» و حقی که برای بر هم زدن معامله و عقد برای یکی از طرفین یا شخص ثالث به جهت داشتن یکی از خیارات حاصل می‌شود حق فسخ است. با اعمال حق فسخ از طرف ذی‌نفع آثار عقد قطع می‌شود؛ لیکن فسخ اثری نسبت به گذشته ندارد بلکه از زمان اعمال حق فسخ آثار قانونی معامله پایان می‌پذیرد و دیگر آثار قانون لازم بر آن بار نخواهد بود؛ اما از آنجا که عقد تا زمان انحلال صحیح بوده، تمام اقدامات متعاملین نسبت به عوضین صحیح و قانونی است و انحلال عقد هیچ اثری به تصرفات قبلی نخواهد داشت، بر این‌ اساس ماده 454 قانون مدنی تصریح کرده است اگر مشتری مبیع را اجاره دهد، اعمال حق فسخ و انحلال عقد بیع تأثیری به اجاره ندارد مگر اینکه عدم انجام چنین تصرفاتی به مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده باشد که در این صورت تصرفاتی که عدم انجام آن‌ها در ضمن عقد شرط شده باطل خواهد بود.

 

 

معرفی دعوای تخلیه

مفهوم تخلیه و تفاوت آن با خلع ید

 

 

 

گفتار اول :مفهوم تخلیه

 دعوای تخلیه در روابط استیجاری معمولاً از طرف موجر علیه مستأجر مطرح می‌شود. معمول‌ترین حالت آن هنگام انقضاء مدت اجاره است. درصورتی که مدت اجاره پایان یافته باشد ولی مستأجر عین مستأجره را تخلیه ننماید موجر می‌تواند با طرح دعوای تخلیه از طریق مراجع قضائی (درحال حاضر شورای حل اختلاف) اقدام به تخلیه ملک خود نماید. در صورتی که مدت اجاره منقضی نشده باشد برای طرح دعوای تخلیه لازم است شرطی مبنی بر فسخ و تخلیه در قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در چنین وضعیتی دعوای تخلیه همراه با درخواست اعلان فسخ قرارداد اجاره مطرح می‌شود. به عنوان مثال ممکن است دعوای تخلیه همراه دعوای فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها یا عدم رعایت شرط یا تعهد مندرج در قرارداد اجاره مطرح شود، یعنی موجر مستنداً به شرط مندرج در قرارداد اجاره فسخ و تخلیه را درخواست نماید و در دادخواست «صدور حکم به اعلان فسخ و تخلیه» را با هم مطالبه کند.

گفتار دوم: تفاوت خلع‌ید و تخلیه ید

اگر چه از یک دیدگاه دعوای خلع ید اعم از تخلیه است اما تفاوتهایی که  باختصاراً  ذکر میشود مرز بین این دو دعوا می باشد:

1. تفاوت در ارکان دعوا: منشأ دعوای خلع‌ید غصب است به نحوی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد حال آنکه در دعوای تخلیه ید قرارداد اجاره وجود دارد و دعوای تخلیه همانطور که گذشت به جهت پایان یافتن  مدت اجاره یا تخلف از شروط عقد اجاره مطرح می‌شود به عبارتی ساده‌تر دعوای تخلیه زمانی مطرح می‌شود که ید متصرف (خوانده) مأذون است یعنی با اذن مالکانه یا قانونی شروع شده و به ‌اصطلاح مسبوق به اذن است در حالی که در دعوای خلع‌ید، اذنی در کار نیست و شروع تصرفات غاصبانه است.

برای طرح دعوای (تخلیه) مالکیت عین ملک شرط نمی‌باشد و صرف مالکیت منافع کفایت می‌کند. اما طرح دعوای خلع ید فرع بر مالکیت است به دیگر سخن صدور حکم در دعوای خلع ید مستلزم اثبات و احراز مالکیت خواهان است حال آنکه در دعوای تخلیه صرف مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور حکم کفایت می‌کند.

2. تفاوت در موضوع دعوا: موضوع دعوای خلع‌ید الزاماً مال غیرمنقول می‌باشد لیکن موضوع دعوای تخلیه ید ممکن است مال منقول یا غیرمنقول باشد.

3. تفاوت در مالی یا غیرمالی بودن دعوا: دعوای تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است؛ بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع‌ید دارد؛ اما دعوای خلع‌ید، یک دعوای مالی محسوب می‌شود.