وکیل سرقفلی و ملکی

معرفی دعوای تخلیه

مفهوم تخلیه و تفاوت آن با خلع ید

 

گفتار اول :مفهوم تخلیه

 دعوای تخلیه در روابط استیجاری معمولاً از طرف موجر علیه مستأجر مطرح می‌شود. معمول‌ترین حالت آن هنگام انقضاء مدت اجاره است. درصورتی که مدت اجاره پایان یافته باشد ولی مستأجر عین مستأجره را تخلیه ننماید موجر می‌تواند با طرح دعوای تخلیه از طریق مراجع قضائی (درحال حاضر شورای حل اختلاف) اقدام به تخلیه ملک خود نماید. در صورتی که مدت اجاره منقضی نشده باشد برای طرح دعوای تخلیه لازم است شرطی مبنی بر فسخ و تخلیه در قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در چنین وضعیتی دعوای تخلیه همراه با درخواست اعلان فسخ قرارداد اجاره مطرح می‌شود. به عنوان مثال ممکن است دعوای تخلیه همراه دعوای فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها یا عدم رعایت شرط یا تعهد مندرج در قرارداد اجاره مطرح شود، یعنی موجر مستنداً به شرط مندرج در قرارداد اجاره فسخ و تخلیه را درخواست نماید و در دادخواست «صدور حکم به اعلان فسخ و تخلیه» را با هم مطالبه کند.

گفتار دوم: تفاوت خلع‌ید و تخلیه ید

اگر چه از یک دیدگاه دعوای خلع ید اعم از تخلیه است اما تفاوتهایی که  باختصاراً  ذکر میشود مرز بین این دو دعوا می باشد:

1. تفاوت در ارکان دعوا: منشأ دعوای خلع‌ید غصب است به نحوی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد حال آنکه در دعوای تخلیه ید قرارداد اجاره وجود دارد و دعوای تخلیه همانطور که گذشت به جهت پایان یافتن  مدت اجاره یا تخلف از شروط عقد اجاره مطرح می‌شود به عبارتی ساده‌تر دعوای تخلیه زمانی مطرح می‌شود که ید متصرف (خوانده) مأذون است یعنی با اذن مالکانه یا قانونی شروع شده و به ‌اصطلاح مسبوق به اذن است در حالی که در دعوای خلع‌ید، اذنی در کار نیست و شروع تصرفات غاصبانه است.

برای طرح دعوای (تخلیه) مالکیت عین ملک شرط نمی‌باشد و صرف مالکیت منافع کفایت می‌کند. اما طرح دعوای خلع ید فرع بر مالکیت است به دیگر سخن صدور حکم در دعوای خلع ید مستلزم اثبات و احراز مالکیت خواهان است حال آنکه در دعوای تخلیه صرف مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور حکم کفایت می‌کند.

2. تفاوت در موضوع دعوا: موضوع دعوای خلع‌ید الزاماً مال غیرمنقول می‌باشد لیکن موضوع دعوای تخلیه ید ممکن است مال منقول یا غیرمنقول باشد.

3. تفاوت در مالی یا غیرمالی بودن دعوا: دعوای تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است؛ بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع‌ید دارد؛ اما دعوای خلع‌ید، یک دعوای مالی محسوب می‌شود.

 

  مبحث دوم: دعوای تخلیه براساس قانون حاکم بر قرارداد اجاره

قوانین و مقررات مربوط به روابط موجر و مستأجر از دیرباز مورد توجه قانون‌گذار بوده، به طوری که در هر برهه‌ای بنا به مصالح و شرایط حاکم بر کشور و در جهت حفظ تعادل عرضه و تقاضا و همچنین  ایجاد امنیت خاطر برای مالکین در جهت تخلیه  و رعایت حقوق قانونی مستأجرین تغییر پیدا کرده و این تغییر مستقیماً بر نحوه طرح دعوای تخلیه مؤثر بوده است. صرف‌نظر از قوانین مختلفی که در زمینه روابط موجر و مستأجر تاکنون تصویب شده است درحال حاضر در کشورمان دو قانون با قابلیت‌ها و شرایط متفاوت در مورد روابط موجر و مستأجر در حال اجراست که هر کدام را مختصر به بحث می‌نشینیم.

گفتار اول: تخلیه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

از جمله قوانین مجری در زمینه روابط موجر و مستأجر، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می‌باشد که تا سال 1362 به صورت کامل قابلیت اجرایی داشت و از سال 1365 صرفاً در خصوص اماکن تجاری اجرا می شد اما در سال 1376 با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر کارایی خود را در مورد روابط استیجاری محل‌های تجاری جدید‌التأسیس از دست داد. با این همه قانون روابط موجر و مستأجر 1356 در حال حاضر به موجب ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 و بندهای 2 و 3 آیین‌نامه این قانون در مورد روابط استیجاری تجاری که در زمان حکومت و اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 متولد شده‌اند قابلیت اجرا دارد؛ به عبارت دیگر، روابط استیجاری محل‌های تجاری که قبل از سال 1376 و با شرایطی قبل از سال 1365 ایجاد شده‌اند هنوز تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می‌باشد. با توجه به اینکه موضوع کتاب حاضراعم از تخلیه اماکن تجاری و مسکونی مشمول قوانین روابط موجر و مستأجر 1376  و 1356 است لذا در این مجال به صورت مختصر به توضیح موارد تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 می پردازیم :

1. تخلیه به جهت انتقال به غیر:یکی از مواردی که برابر قانون روابط موجر و مستأجر 1356 موجر می‌تواند علیه مستأجر دعوای تخلیه مطرح نماید، انتقال مورد اجاره به فرد دیگراست. برابر ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 مستأجر محل تجاری مشمول این قانون حق انتقال مورد اجاره را به دیگری ندارد. در صورتی که مستأجر بدون حق انتقال مندرج در اجاره‌نامه یا اخذ اجازه از مالک یا دادگاه، اقدام به انتقال نماید مالک می‌تواند تخلیه او را از دادگاه بخواهد و با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت محل را تخلیه کند

2. تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها:قانون‌گذار در قانون روابط موجر و مستأجر 1356 به مسئله «پرداخت اجاره‌بها» اهمیت فراوان داده و عدم پرداخت اجاره‌بها را از موارد تخلیه قرار داده است به طوری که موجر با جمع شرایط مقرر قانونی می‌تواند به استناد بند 9 ماده 14 قانون مورد بحث و تبصره‌های آن نسبت به تخلیه ملک تجاری خود به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها اقدام نماید.

3- تخلیه به جهت تغییر شغل: از دیگر موارد طرح دعوای تخلیه در مورد محل‌های استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356 بند 7 ماده 14 است به موجب این بند در صورتی که مستأجر شغل مندرج در اجاره‌نامه را تغییر دهد موجر می‌تواند به استناد این تغییر درخواست تخلیه نماید مشروط بر اینکه شغل جدید مشابه شغل سابق نباشد.

4. تخلیه به جهت تعدی و تفریط:^[4] برابر بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر، اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد موجر حق درخواست تخلیه را دارد منظور از تعدی و تفریط آن است که مستأجر از انجام تعهدات عرفی یا قراردادی خود نسبت به عین مستأجره خودداری نماید و یا نسبت به عین مستاجره اقدامی خارج از  عرف یا قرارداد انجام دهد.

نکته: در موارد صدرالذکر جزء بند 1 که موجر مکلف به پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر است به لحاظ تخلف مستأجر حق کسب و پیشه وی ساقط می‌شود هیچ مبلغی به مستأجر بابت حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت نخواهد شد.

5. تخلیه به جهت تخریب و نوسازی:^[5] از دیگر موارد تخلیه مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر 1356 تخلیه به جهت تخریب و نوسازی است؛ یعنی در صورتی که موجر قصد نوسازی ملک خود را داشته باشد می‌تواند با اخذ جواز تخریب و نوسازی نسبت به تخلیه ملک خود مستند به بند یک ماده 15 اقدام نماید.

6. تخلیه به جهت نیاز شخصی:^[6] علاوه بر موارد ذکر شده موجر می‌تواند به موجب بند دوم و سوم ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر به جهت نیاز به محل استیجاری (نیاز به سکونت با کسب و کار)درخواست تخلیه نماید که با احراز شرایط دادگاه حکم به تخلیه را صادر خواهد کرد.

نکته: موارد مندرج در بند 5 و 6 با پرداخت حق حقوق کامل مستأجر قابلیت اجرا دارند.

گفتار دوم: تخلیه در قانون روابط موجر و مستأجر 1376 با پرداخت حق سرقفلی

بند اول: پرداخت سرقفلی مطابق ماده 6 قانون 1376: در صورتی که در رابطه استیجاری اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1376 موجر سرقفلی دریافت کرده باشد با انقضاء مدت اجاره، تخلیه با پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز مطابق تبصره ماده فوق‌الذکر انجام خواهد شد، لذا از این بابت هیچ تفاوتی بین این نوع اجاره با سایر اجاره‌ها وجود ندارد جز مرجع صالح رسیدگی که در این مورد صرفاً دادگاه می‌باشد چنین اجاره‌‍‌ای هم علی رغم پرداخت سرقفلی به محض انقضاء مدت مرتفع می‌شود اما بین علما اختلاف‌نظر وجود دارد که آیا در این نوع اجاره تخلیه منوط به پرداخت سرقفلی است و مرجع قضائی بایستی صدور حکم تخلیه را مشروط به پرداخت سرقفلی نماید یا خیر؟ که این موضوع در نشست قضائی ذیل که پرسش و پاسخ آن عیناً ذکر می‌گردد مورد بحث قرار گرفته است.

پرسش: آیا طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 اجرای دستور تخلیه عین مستأجره منوط به پرداخت حق سرقفلی مستأجر توسط موجر است؟ به عبارت دیگر آیا ابتدائاً باید حق سرقفلی پرداخت شود و بعداً تخلیه انجام پذیرد و یا حق مطالبه سرقفلی مانع اجرای دستور تخلیه نیست؟¹

نظر اکثریت

به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد، لیکن قانون‌گذار اجرای تخلیه را منوط به پرداخت حق سرقفلی نکرده و اگر مراد قانون‌گذار این بود همانند ماده 4 قانون مذکور به پرداخت موارد مندرج در ماده 2 محکوم می‌نمود و از سوی دیگر قانون‌گذار فصل خاصی (فصل دوم) از قانون را به سرقفلی اختصاص داده و تبصره ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر منصرف از مصادیق ماده 4 همان قانون می‌باشد. مستأجر می‌تواند به استناد ماده 17 آیین‌نامه اجرایی چنانچه مدعی حق از جمله مطالبه حق سرقفلی باشد از دادگاه درخواست کند و این تقاضای مستأجر مانع اجرای دستور تخلیه نیست هرچند که این امر با حقوق مستأجر در تضاد است و ممکن است مستأجر بعد از اخذ رأی از دادگاه با غیبت موجر مواجه شود و یا اصلاً موجر در دسترس نباشد که به نظر می‌رسد اصلاح این قانون و منوط نمودن تخلیه به پرداخت حق سرقفلی با عدالت سازگارتر باشد هرچند که قانون‌گذار تخلیه را منوط به پرداخت سرقفلی نکرده است.

نظر اقلیت

از قید کلمه «هنگام» در تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 استفاده می‌شود مراد قانون‌گذار این بوده که تخلیه منوط به پرداخت حق سرقفلی است و اگر مراد قانون‌گذار غیر از این بود ضرورتی نداشت که هنگام تخلیه را قید نماید و سرقفلی نیز از مصادیق ماده 4 قانون مذکور است؛ بنابراین، تخلیه ابتدائاً منوط به پرداخت حق سرقفلی و این با عدالت نیز سازگارتر است.

نظر کمیسیون نشست قضائی (1)

 با استفاده از ملاک ماده 27 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مبنی بر اینکه در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می‌نماید و به دستور تبصره 1 ماده مرقوم در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر می‌شود. مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد و مستفاد از تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دایر بر اینکه: «درصورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز دارد» در فرض سؤال دادگاه باید با تعیین سرقفلی مستأجر به نرخ عادلانه روز اجرای دستور تخلیه را منوط به ایداع یا پرداخت سرقفلی نماید. در نتیجه نظر اقلیت تأیید می‌شود.

بند دوم: پرداخت سرقفلی برابر ماده 7 و 8 قانون روابط موجر و مستأجر 1376: در صورتی که در اجاره‌نامه شرایط مندرج در مواد 7 و 8 ذکر شده باشد، تخلیه محل در صورتی امکان‌پذیر است که مستأجر متمایل به اسقاط حقوق مندرج در قرارداد در مقابل اخذ سرقفلی باشد. در صورتی که در اجاره‌نامه شرط شود که در صورت انقضاء مدت موجر حق تخلیه عین مستأجره را ندارد یا مالک حق ندارد عین مستأجره را به فرد دیگری اجاره دهد امکان تخلیه وجود نخواهد داشت مگر این که مستأجر تمایل به اسقاط حقوق خود داشته باشد که این اسقاط حق ممکن است در مقابل  دریافت سرقفلی از موجر باشد.

گفتارسوم: تخلیه محل‌های مسکونی و محل‌های تجاری بدون پرداخت حق سرقفلی

با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر 1376 شیوه مقنن در خصوص تخلیه محل‌های مسکونی و محل‌های تجاری فاقد سرقفلی به کلی تغییر کرد مقنن در راستای تسریع روند تخلیه جهت تشویق مالکین به اجاره دادن املاک خالی خود با شرایطی دستور تخلیه را جایگزین حکم تخلیه نموده به طوری که با وجود این شرایط موجر می‌تواند با مراجعه به مرجع ذی‌صلاح (شورای حل اختلاف) درخواست تخلیه عین مستأجره را نماید و مرجع رسیدگی با احراز شرایط مقرر قانونی ذیل  ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می‌نماید:

بند اول: شرایط صدور دستور تخلیه: برای صدور دستور تخلیه به تقاضای موجر با قائم‌مقام قانونی وی لازم است. اجاره‌نامه شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر 1376 را داشته باشد که این شرایط در دو شق قابل بررسی است:

الف) شرایط عمومی: برای تخلیه سریع برابر قانون روابط موجر و مستأجر 1376 الزاماً بایستی اجاره‌نامه مشمول قانون یاد شده باشد و برای شمول این قانون بایستی شرایط مندرج در ماده 2 رعایت شود به عبارت دیگر، برای شمول قانون در رابطه استیجاری در بدو امر بایستی شرایط ذیل احراز شود:

1. تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه: در صورتی که اجاره‌نامه رسمی باشد خارج از شرایط این ماده است و بدون هیچ قید و شرطی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1376 خواهد بود. اما در غیر این صورت برای شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه الزامی است. به عبارت دیگر، اگر اجاره‌نامه تک برگی باشد از شمول قانون روابط موجر و مستأجر 1376 خارج است و مشمول دستور تخلیه نخواهد بود.

2. قید مدت: مدت، از ارکان اساسی اجاره‌نامه می‌باشد و به صراحت ماده 468 قانون مدنی عدم قید مدت اجاره را باطل می‌کند.مضاف بر آن نیز  در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر 1376  قانو نگذار به  درج مدت در اجاره‌نامه تأکیدکرده و آن را از الزامات شمول قانون قرار داده است

3. امضاء اجاره‌نامه توسط دو نفر شاهد: قانون‌گذار در جهت تقویت اعتبار سند عادی امضاء اجاره‌نامه توسط دو نفر شاهد را الزامی کرده است. اگر چه این شرط اثری در ماهیت عقد اجاره ندارد و حتی عدم امضا اجاره‌نامه توسط شهود به صحت آن خللی وارد نمی‌کند، لیکن در صورتی که اجاره‌نامه این شرط را نداشته باشد از شمول قانون روابط موجر و مستأجر خارج و تخلیه سریع محل امکان‌پذیر نخواهد بود.

4. انقضاء مدت اجاره: برابر ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 برای تخلیه سریع عین مستأجره لازم است مدت اجاره منقضی شده باشد؛ به عبارت دیگر، اگر مستأجر به استناد شرط مقرر در قرارداد درخواست تخلیه نماید تخلیه سریع و صدور دستور تخلیه ظرف یک هفته امکان‌پذیر نخواهد بود بلکه موجر بایستی با طرح دعوا و رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و اثبات شرط و اعلام فسخ روند تخلیه ملک را پیگیری نماید. به دیگر سخن در این مورد تخلیه مستلزم صدور حکم تخلیه با احراز و اثبات شرایط خواهد بود.

ب) شرایط اختصاصی: علاوه بر شرایط عمومی که شرح آن گذشت، در صورتی که در یک رابطه استیجاری موجر مبلغی به عنوان ودیعه با تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهد‌آور مثل چک یا سفته از مستأجر دریافت کرده باشد لازم است جهت صدور دستور تخلیه مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 سند یا مبلغ مذکور را تحویل دایره اجرا نماید؛ صدور دستور تخلیه منوط به تحویل مبلغ با سند به دایره اجراست.

در صورتی که موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره باشد یا طلبی از بابت قبوض آب، برق وگاز داشته باشد، موجر موظف است نسبت به طرح دعوای مطالبه ضرر و زیان یا بدهی‌های آب و برق و گاز و تلفن و اجاره‌بها اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی را که دعوا در آن مطرح شده است را به دایره اجرا تحویل نماید در این صورت برابر ذیل ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 دایره اجرا از تحویل مبلغ یا سند به میزان مورد ادعا به مستأجر خودداری خواهد کرد تا پس از صدور حکم ضرر و زیان با کسر مطالبات موجر مابقی به مستأجر عودت داده شود.

نکته 1: با توجه به مواد 11 قانون شوراهای حل اختلاف تخلیه اماکن مشمول سرقفلی در صلاحیت این شورا نمی‌باشد بنابراین شورا تنها در خصوص تخلیه اماکن مسکونی و تجاری که سرقفلی پرداخت نشده است صلاحیت رسیدگی دارد.

نکته 2: در صورتی که شرایط مندرج در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر براجاره‌نامه حاکم باشد تخلیه با صدور دستور تخلیه خواهد بود اما در صورتی که شرایط مندرج در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 وجود نداشته باشد موجر برای تخلیه الزاماً باید منتظر طی مراحل قانونی و صدور حکم دادگاه  باشد و از مزایای مقرر در ماده 3 قانون مورد بحث نمی‌تواند استفاده کند.

گفتار چهارم: مراجع صالح برای تخلیه

بسته به نوع سند اجاره موجر می‌تواند از مراجع مختلف درخواست تخلیه نماید؛ 1-در صورتی که اجاره‌نامه عادی باشد درخواست تخلیه صرفاً با احراز شرایط از مراجع قضائی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) امکان‌پذیر است2- در صورتی که اجاره‌نامه رسمی باشد موجر علاوه بر شورای حل اختلاف می‌تواند از دوایر ثبت نسبت به درخواست تخلیه اقدام نماید.

 

 

 

تخليه بدليل انقضاء مدت

 

 

 

 

 

 

تخلیه و مطالبه اجور معوقه

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

تقاضای صدور دستور تخلیه به جهت انقضاء مدت

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

تخليه به علت تعدي و تفريط

 

 

نوسازی