وکیل سرقفلی و ملکی

ادعای تجدیدنظرخواه نسبت به مالکیت تمام سرقفلی کارخانه وارد و موجه به نظر نمی‌رسد.

 از مفاد ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 بر مي‌‌آيد که مستأجر مي‌‌تواند با وجود رضايت مالك عين مستأجره، منافع آن را منتقل نمايد لذا در صورتي كه مالك عين راضي به انتقال باشد نيازي به مجوز دادگاه نيست؛ اما آنچه در اين قسمت مورد مناقشه قرار گرفته و موجب اختلاف عقيده گرديده اين است كه آيا شرط تبصره 2 ماده 19 یاد شده در انتقالي كه با رضايت مالك صورت مي‌‌گيرد نيز لازم است يا خير؟ به عبارت ديگر آيا انتقال با رضايت مالك هم بايد با سند رسمي باشد يا سند عادي در اين زمينه كفايت مي‌‌كند؟ قضات دادگاه‌های حقوقي 2 تهران در اين زمينه عقايد متفاوتي دارند كه نظر اكثريت به شرح ذيل است:

دستور فروش مال مشاع اختصاص به عرصه و اعیان اموال دارد و در مورد سرقفلی صادر نمی‌شود.

شماره دادنامه: 9109970222701180

تاریخ: 25/9/1391

رأی شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دادخواست (ع.پ.) به طرفیت خواندگان 1. (ح.پ.) 2. (م.پ.) 3. (ط.پ.) 4. (ز.پ.) 5. (ف.پ.) 6. (ک.الف.) به خواسته صدور دستور فروش مال مشاع با احتساب خسارات دادرسی نسبت به املاک موروثی از مرحوم (ج.پ.) که عبارت هستند یک باب ملک (آپارتمان) به پلاک ثبتی 2966 واقع در بخش 6 تهران و سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی 2422 تا 2431 و 2433 واقع در بخش 6 تهران دادگاه با توجه به محتویات پرونده نظر به اینکه ملک پلاک ثبتی شماره 2966 واقع در بخش 6 تهران حسب استعلام به عمل آمده در رهن بانک است؛ بنابراین متعلق حق غیر می‌باشد و تا زمانی که از رهن خارج نگردیده یا اجازه رسمی ذی‌حق حاصل نگردیده است قابلیت نقل و انتقال ندارد. علی‌هذا به استناد ماده 793 قانون مدنی در این مورد قرار عدم استماع درخواست در موقعیت فعلی صادر می‌گردد و در خصوص سرقفلی مغازه پلاک ثبتی 2422 تا 2431 و 2433 نیز با توجه به اینکه دستور فروش املاک مشاعی صرفاً در خصوص عرصه و اعیان املاک مشاعی غیرقابل تقسیم و افراز است و از طرفی در فروش و انتقال سرقفلی مغازه که مالکیت عرصه و اعیان املاک مشاعی متعلق به دیگری است مقررات خاصی وجود دارد که خواهان می‌تواند نسبت به انتقال سهم خود مطابق مقررات مربوطه اقدام نماید؛ لذا در این خصوص نیز قرار عدم استماع درخواست خواهان صادر و اعلام می‌گردد رأی صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی تهران- میربان

اثر انتقال سرقفلی به شرکت

شخص الف به اتفاق خانواده خود مبادرت به تشکیل شرکت نموده وآن را به ثبت رسانیده و خودش را نیز مدیر عامل شرکت تعیین و معرفی می‌کند. 70% از سهام شرکت نیز متعلق به مشارالیه می‌باشد و مغازه را جهت کار شرکت اختصاص داده با توجه به این‌که کما فی‌السابق خودش در مغازه در حال کاسبی است آیا می‌توان موضوع را انتقال به غیر تلقی کرد؟

نظر‌اکثریت: با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 42- 2/8/1351 که شخصیت حقوقی شرکت تجارتی را مجزا از شخصیت مدیر آن می‌داند و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستأجره به شرکتی واگذار شد مستأجر شرکت است نه مدیر آن. بنابراین، هرگاه در سند اجاره حق انتقال به غیر به‌ طور جزئی یا کلی از مستأجر سلب شده و او اجاره را به شرکتی ولو خود مدیر آن شرکت واگذار کند انتقال به غیر تحقق می‌یابد. همچین، شرکت قائم به یک نفر (مستأجر سابق) نیست بلکه مشارکت چند نفر در تشکیل شرکت ضروری است. بنابراین، با دخالت سایر شرکاء عین مستأجره به‌ طور جزئی نیز به غیر واگذار شده است؛ اما اگر محل شرکت در جای دیگر باشد ولی مستأجر فرآورده شرکت را در مغازه بفروشد انتقال به غیر محسوب نمی‌گردد ولی اگر محل کار شرکت در همین مغازه باشد انتقال به غیر محسوب می‌گردد.

نظر اقلیت: انتقال به غیر محسوب نمی‌شود چون مستأجر و شرکت در واقع یک نفر هستند رأی وحدت رویه منصوص‌الیه است. فقط در مواردی که اجاره‌نامه‌ای به نام شرکت تنظیم می‌شود انتقال به غیر محسوب است و در فرض سؤال که فقط از حالت حقیقی به حقوقی تبدیل شده است و اجاره‌نامه جدیدی تنظیم نشده و روح قانون مالک و مستأجر نیز برای مستأجر خصوصیتی قائل است که در اینجا یکسان است؛ لذا انتقال به غیر صورت نگرفته است.

نظر کمیسیون: از سؤال مطروحه چنین استنباط می‌شود که مستأجر قبل از تشکیل شرکت محل کسب و پیشه یا تجاری را شخصاً اجاره کرده و پس از تشکیل شرکت و ثبت آن، محل مورد اجاره را در اختیار شرکت قرار داده است. در فرض سؤال چنانچه محل کسب و پیشه و یا تجارت به موجب اساسنامه شرکت و در عمل، محل فعالیت تجاری شرکت قرار گرفته باشد، با توجه به این‌که شخصیت حقوقی شرکت جدا از شخصیت حقیقی شرکاء و مدیر عامل شرکت است و مستأجر مغازه شخص حقیقی بوده نه شرکت و شخص حقوقی، در حالتی که در سند اجاره حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد به نظر می‌رسد که انتقال به غیر صورت پذیرفته، در نتیجه نظر اکثریت نشست قضایی دادگستری بابل در حدودی که متضمن مراتب فوق باشد صحیح تشخیص و مورد تأیید است.

«مجموعه نشست‌های قضایی منبع پیشین، سؤال شماره 571»

{انتقال منافع از طرف مستأجر به شرکتی که خودش مدیر عامل آن می‌باشد چه حکمی دارد؟}

نظر به این‌که شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستأجره به شرکتی واگذار شد، مستأجر شرکت است یا مدیر آن، بنابراین هرگاه در سند اجاره حق انتقال به غیر جزئاً یا کلاً از مستأجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو خود مدیر آن باشد، واگذار نماید انتقال به غیر تحقق یافته و نظر شعبه 39 دادگاه شهرستان تهران در این زمینه صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است. این رأی به موجب ماده 3 از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

«رأی وحدت رویه شماره42مورخ2/8/1351»

{انتقال سرقفلی به یک شرکت چه حکمی دارد؟}

با عنایت به این‌که شخصیت حقیقی فرد منفک از شخصیت حقوقی است و از طرفی مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را بدون اذن مالک به غیر ندارد، چنانچه ثابت شود که مستأجر مورد اجاره را به شرکت اجاره داده، عملاً انتقال مورد اجاره به غیر بدون اذن مالک تحقق یافته و مورد از مصادیق انتقال مورد اجاره به غیر بدون رضای موجر می‌باشد و تخلف منطبق با بند (2) ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است و از شمول بند (7) ماده‌ی 14 خروج موضوعی دارد. اضافه می‌نماید قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362، منحصراً ناظر به اماکن مسکونی است.

«نظریه مشورتی شماره 10382/7؛ مورخ 30/11/1379 اداره حقوقی دادگستری»

در اعمال ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 13562 تصمیم دادگاه در فرضی که مالک حاضر به پرداخت سرقفلی باشد یا نباشد چگونه خواهد بود.

نظریه که به اتفاق آرا در تاریخ 10/9/62 اعلام شده است.

اگر مالک در قبال عوی مستأجر دائر به تجویز انتقال منافع به غیر حاضر به تحویل ملک به ازاء پرداخت سرقفلی نباشد دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع به غیرخواهد داد در این صورت نیازی به جلب نظر کارشناس برای تعیین میزان سرقفلی نیست و اگر مالک حاضر به پرداخت سرقفلی باشد دادگاه می‌بایست به هزینه مالک قرار کارشناسی جهت برآورد سرقفلی صدر سپس به انشاء حکم متضمن دو معنی مبادرت کند به این بیان که تخلیه مستأجره در قبال پرداخت سرقفلی معین از طرف مالک صورت خواهد گرفت و چنانچه مالک ظرف سه ماه سرقفلی را نپردازد به موجب همان حکم مستأجر مجاز به انتقال منافع به غیر با دریافت سرقفلی به هر میزان خواهد بود.

• تاریخ: 12/5/82
• شماره دادنامه: 881
• کلاسه پرونده: 82/8/868
• مرجع رسیدگی: شعبه هشت دادگاه تجدیدنظر استان تهران
•  
• رأی دادگاه
• در خصوص تجدیدنظر خواهی خانم فاطمه... به وکالت آقای رمضانعلی.... نسبت به دادنامۀ شمارۀ 126- در تاریخ 19/1/82 شعبه1101 دادگاه عمومی تهران که در مرحله واخواهی نسبت به دادنامۀ شمارۀ 1297 در تاریخ 18/7/80 آن دادگاه صادر گردیده به موجب ان دعوای تجدیدنظر خواندگان به تجویز انتقال منافع شش دانگ یک باب مغاز دو دهنه جزء پلاک ثبتی 195- 196 فرعی از 2345 اصلی که در مرحله نخستین مورد قبول دادگاه واقع گردیده در مرحله واخواهی تأیید شده است. اولاً: با استباط از مادۀ19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که قانون حاکم بر روابط طرفین است هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد

انتقال قهری که مفهوم آن انتقال بدون اراده انتقال دهنده در مورد حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی است معمولاً به سه شکل ذیل تحقق می‌یابد:

 1- انتقال از طریق وراث 2- انتقال قضایی 3- انتقال اجرایی

در این تحریر غرض توضیح انتقال قهری به طریق وراثت است لیکن هر کدام از موارد یاد شده مختصرا مورد بحث قرارمیگیرد بحث می‌شود

1- انتقال از طریق وراث : در این نوع انتقال به محض فوت مالک کلیه اموال او به وراث قانونی وی منتقل می‌شود که سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز از این اصل استثنا نیست به دیگر سخن در این نوع انتقال اراده‌ای برای نقل و انتقال وجود ندارد وصرفاً به امر شرع و قانون انتقال انجام می‌شود بنابراین در این شق نیازی به اذن مالک و پرداخت حق مالکانه نیست.

• حکم بر تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر با تنظیم سند رسمی انتقال
• تاریخ: 30/9/84
• شماره دادنامه: 1707
• کلاسه پرونده: 84/3ت/1660
• مرجع رسیدگی: شعبه سه دادگاه تجدیدنظر استان تهران
• تجدیدنظر خواه: آقای....  
• تجدیدنظر خواندگان: آقای....
• تجدیدنظر خواسته: دادنامۀ شمارۀ 435 به تاریخ 18/4/84 صادره از شعبه 86 دادگاه عمومی تهران
• گردش کار: تجدیدنظر خواه دادخواستی به خواستۀ فوق ارایه کرده است که به این شعبه ارجاع و پس از ثبت به کلاسۀ فوق و انجام تشریفات قانونی رسیدگی شد و سرانجام در وقت فوق‌العاده دادگاه تشکیل گردید و با بررسی اوراق و محتویات پرونده ختم دادرسی را اعلام کرد و به شرح زیر رأی داد:

• مولف: مهدی زینالی
• نام کتاب: تخلیه محل سرقفلی به جهت انتقال به غیر
• ناشر: انتشارات چراغ دانش
• سفارش :021 - 88140808 - 88140602
• خریدانلاین : www.cheraghdanesh.com 

1. مولف: مهدی زینالی
2. نام کتاب: فروش و واگذاری سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
3. ناشر: انتشارات چراغ دانش
4. سفارش: 88140808 - 88865120
5. خرید انلاین : www.cheraghdanesh.com

برابر مقررات قانون مدنی در روابط استیجاری، اصل بر وجود حق انتقال منافع می‌باشد در حالی که این اصل در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 کاملاً وارونه شده و
ماده 10 این قانون که اشعار می‌دارد: «مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید....» اصل حق انتقال را معکوس نموده و وجود آن را به اذن کتبی مالک یا موجر مشروط کرده است.