ساخت بالابر برای بالکن

یکی از معمول‌ترین تغییرات در عین مستأجره که بعضاً توسط مستأجر انجام می‌شود و موجر با ادعای وقوع تعدی و تفریط اقدام به طرح دعوی می‌کند تعبیه بالابر در عین مستأجره است. معمولاً بالابر که بالکن را به کف مغازه به‌صورت عمودی و مستقیم متصل می‌کند و کاربرد آسانسور را در مغازه‌های بالکن‌دار کوچک دارد یا به سقف مغازه متصل می‌گردد و به طریقی سنگینی و فشار آن به سقف ساختمان بازمی‌گردد یا ریل‌های آن در داخل دیوار مغازه کار گذاشته می‌شود و تکیه‌گاه و حمال آن دیوار ساختمان می‌شود در چنین مواردی معمولاً کارشناسان نصب و راه‌اندازی بالابر را نسبت به اساس بنا مخاطره‌آمیز تشخیص می‌دهند و دادگاه‌ها به جهت اینکه بالابر به اساس بنا لطمه می‌زند تمایل بیشتر به صدور حکم تخلیه در چنین مواردی به جهت تعدی و تفریط می‌دارند به ‌شدت توصیه می‌شود مستأجرین از نصب بالابر در مغازه خودداری نمایند؛ لیکن در صورت ضرورت بهتر است چهارچوبی آهنی محکمی ساخته شود و بالابر بدون اینکه به جایی از ساختمان متصل گردد در داخل آن چهارچوب آهنی کار گذاشته شود تا به این صورت ارتباطی با بنا نداشته باشد و تهدیدی به اساس بنا نباشد؛ بنابراین، هرگونه اتصال بالابر به سقف یا دیوار ساختمان احتمال دارد به جهت لطمه وارد کردن به اساس بنا از مصادیق تعدی و تفریط باشد.

الف) آیا به دفاتر اسناد رسمی حق کسب و پیشه تعلق می‌گیرد؟

ب) منزل مسکونی یا مغازه توسط فردی اجاره داده می‌شود و پس از انقضای مدت، موجر فوت می‌کند. آیا طرح دعوی از سوی بعضی از وراث قابل استماع است؟

نظر اکثریت: الف) حق کسب و پیشه تعلق نمی‌گیرد. زیرا، در مواردی چون رأی وحدت رویه به شماره‌های 576 درخصوص مطب پزشکان و 75/607 در خصوص دفتر وکالت، تصریحاً اشاره کرده است، می‌شود با استفاده از این مواد درخصوص دفاتر اسناد رسمی وحدت ملاک گرفت. چون دفاتر اسناد رسمی خود دارای قانون خاص هستند؛ لذا مشمول قانون خاص می‌باشند و نمی‌توان قانون روابط موجر و مستأجر را درخصوص حق کسب و پیشه برای آنان اعمال کرد.

ب) طرح دعوی از طرف احدی یا تعدادی از وراث منع ندارد. مانند خلع ید مشاعی می‌توان اقامه دعوی کرده و سهم هرکس را مشخص کرد و در خصوص سهم آن افراد رأی داده خواهد شد.

نظر اقلیت: الف) می‌توان از دفاتر رسمی حق کسب و پیشه گرفت؛ زیرا در خصوص دفاتر وکالت و مطب پزشکان تصریح شده و رأی وحدت رویه به آن اشاره دارد و نمی‌توان از آن وحدت ملاک گرفت. درصورتی نمی‌توان از آن حق کسب و پیشه گرفت که صراحتاً به آن اشاره شده باشد.

ب) طرح دعوی از طرف احدی یا تعدادی از وارث قابل قبول نیست، چون سهم هر یک مشخص نیست. همچنین احتمال دارد چندین ورثه وجود داشته باشد و سهم هر یک مشخص نباشد و سهم هر یک به عنوان ما ترک مشخص شود.

نظر کمیسیون نشست قضایی (1) مدنی: الف) درخصوص محل مطب پزشکان و دفتر وکالت مبانی قانونی و رأی وحدت رویه وجود دارد؛ لیکن در مورد محل مورد اجاره دفاتر اسناد رسمی که قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 به اجاره واگذار شده باشد، اختلاف نظر وجود دارد. عده‌ای اعتقاد دارند بر مبنای مفهوم مخالف تبصره ذیل بند (24) ماده 55 قانون شهرداری، استفاده مستأجر در محل‌های موضوع تبصره مذکور، از جمله محل دفاتر اسناد رسمی، استفاده تجاری تلقی می‌شود. در مقابل بعضی از حقوق‌دانان معتقدند که قانون شهرداری در بیان حقوق راجع‌به حقوق عمومی است و هیچ‌گاه سابقه نداشته قانونگذار در بین قوانین راجع‌به حقوق عمومی، حقوق خصوصی ناشی از روابط قراردادی افراد را بخواهد بیان کند؛ یعنی این تبصره نمی‌تواند مفهوم مخالفی به این معنا داشته باشد. با این حال به نظر می‌رسد موقعیت محل دفتر اسناد رسمی و رویه موجود بین دفاتر اسناد رسمی و رویه محاکم حقوقی دو سابق تهران و آرایی که در این‌خصوص صادر شده است قائل به وجود حق کسب و پیشه در مورد محل دفاتر اسناد رسمی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 هستند باشد. ب) طرح دعوی مقتضی با رعایت قانون، از ناحیه هر یک از ورثه به نسبت سهم هر کدام هیچ‌گونه منع قانونی ندارد.

هنگامی که اسناد کتبی بیانگر طبیعت روابط اصحاب دعوی باشد، ضرورتی بر اخذ شهادت نیست و دادگاه می‌تواند بدون استماع شهادت شهود رأی صادر نماید.

شماره دادنامه:9109970221701562

تاریخ: 30/10/1391

رأی شعبه 147 دادگاه عمومی حقوقی تهران

خصوص دعوی آقای (ر.ک.) با وکالت مع‌الواسطه (الف.ک.) با وکالت وکیل دادگستری آقای (م.ق.) به طرفیت آقای (ج.م.) با وکالت آقای (الف.الف.) به خواسته صدور حکم تخلیه شش‌دانگ یک باب مغازه پلاک ثبتی 4795/138 بخش 12 تهران موضوع قرارداد مورخ 12/10/76، به لحاظ انقضای مدت با احتساب خسارات دادرسی. با این توضیح که موکل 6 دانگ مغازه موصوف را در تاریخ 12/10/76 طی سند عادی یک ساله به خوانده اجاره داده است. در سند اجاره بیان شده که مستأجر موظف است پس از انقضای مدت اجاره مورد اجاره را تخلیه نماید، لذا به لحاظ انقضای عقد اجاره و اینکه در قرار هیچ‌گونه ذکری از سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نشده است و قرارداد در زمان حاکمیت قانون سال 1376 بوده، به شرح خواسته تقاضای رسیدگی دارد. در ادامه وکیل خوانده به شرح لایحه تقدیمی وارد به شماره 697-91 مورخ 21/4/91 اظهار می‌دارد موکل به موجب اجاره‌نامه عادی در مورخ 12/10/76 سرقفلی مغازه موضوع دعوی را به مبلغ 4.000.000 ريال در حضور شهود و شخص بنگاه‌دار از خواهان خریداری نموده، خواهان و خوانده از مدت‌ها قبل بر سر سرقفلی مغازه درگیری و نزاع داشته که تصاویر دادنامه‌های صادره را تقدیم می‌نماید؛ لذا با استماع شهادت شهود در زمان انعقاد عقد اجاره و امارات موجود تقاضای اتخاذ تصمیم شایسته را دارد. به شرح فوق دادگاه از توجه به اظهارات اصحاب دعوی و ملاحظه مستندات ابرازی توجهاً قرارداد اجاره عادی مورخ 12/10/76 فی‌مابین اصحاب دعوی نظر به این‌که در قرارداد تنظیمی به صراحت قید گردیده مستأجر مبلغ 200.000 تومان وجه نقد به‌عنوان قرض‌الحسنه به موجر پرداخت نموده که این مبلغ تا پایان مدت قرارداد نزد مالک می‌ماند همچنین در بند 2 ستون توضیحات در ذیل قرارداد اجاره مذکور افتاده است، مستأجر بایستی رأس خاتمه یک سال مورد اجاره را به صورت تخلیه تحویل یا برای ادامه سکونت موافقت مالک را جلب نماید در غیر این صورت مالک حق دارد مغازه را شخصاً قفل نموده و از باز شدن آن ممانعت نماید به شرح پیش‌گفته از توجه به حاکمیت قرارداد موجر و مستأجر مصوب سال 76 بر مغازه مورد ترافع با عنایت به اینکه به صراحت متن قرارداد اجاره تنظیمی مبلغی تحت عنوان سرقفلی از ناحیه مستأجر تحویل نگردیده از طرفی ادله اثبات دعوی موضوع ماده 1258 قانون مدنی در عرض یکدیگر قرار نداشته با این توضیح که هنگامی که اسناد کتبی موضوع بند 2 ماده قانونی مذکور کفایت از موضوع اختلاف نماید به نظر دادگاه ضرورتی بر اخذ شهادت موضوع بند 3 ماده مذکور نمی‌باشد؛ لذا دادگاه ضمن رد دفاعیات وکیل خوانده، دعوی خواهان را ثابت تشخیص، به استناد مواد 1،3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 5/6/1376 ماده 494 قانون مدنی و ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی، مبادرت به صدور حکم بر محکومیت خوانده به تخلیه شش‌دانگ یک باب مغازه موضوع قرارداد اجاره مورخ 12/10/76 در قبال پرداخت مبلغ ودیعه از ناحیه موجر با احتساب خسارات دادرسی به مبلغ 440.000 ريال در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری در صورت اعتراض ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی می‌باشد.

رئیس شعبه 147 دادگاه عمومی حقوقی تهران- هادیان

پرسش: با توجه به مفاد ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 ملاک مهلت انقضای مدت سه سال جهت طرح دعوای تعدیل تاریخ تقدیم دادخواست است یا تاریخ صدور حکم؟

اتفاق‌نظر:

باتوجه به صراحت ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56، ملاک تاریخ مذکور در حکم است که قطعاً این تاریخ با توجه به خواسته خواهان در حکم قید می‌گردد و چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست درحکم قید خواهد شد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (5):

 نظر به این‌که از جمله آثار حکم، کاشفیت آن از وجود حق در زمان تقدیم دادخواست است، از آن‌جایی که در حکم تعدیل اجاره‌بها در متن آن باید نرخ عادله روز تقدیم دادخواست، قید و تصریح شود و به همین اعتبار موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن تقدیم دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند که در این صورت دادگاه ضمن صدور، راجع به تعدیل مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید، مهلت انقضای مدت سه سال جهت طرح دعوای تعدیل تاریخ مقرر در حکم قطعی (‌تاریخی که در متن رأی قید می‌شود) است به تاریخ صدور حکم قطعی و بدیهی است که باتوجه به مراتب فوق، چنانچه تاریخ در متن حکم قید نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست مورد نظر است.

«معاونت آموزش قوه قضائیه، مجموعه نشست‌های قضائی قانون مدنی چاپ اول 1388 سوال شماره628»