وکیل سرقفلی و ملکی

ادعای تجدیدنظرخواه نسبت به مالکیت تمام سرقفلی کارخانه وارد و موجه به نظر نمی‌رسد.

از آنجا كه پايان مدت اجاره در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 پايان تعهدات قانوني فی‌مابین موجر و مستأجر نيست و مرور زمان باعث حصول حق كسب و پيشه براي مستأجر مي‌‌شود از اين جهت موجر براي رهايي از اين تعهدات تحميلي هميشه به دنبال بهانه‌اي قانوني مي‌‌گردد تا از پرداخت حقوق مستأجر شانه خالي كند و از طرف ديگر مستأجر مدام درصدد است كه به هر صورت در موارد تخليه از حاصل تلاش سال‌های عمر خود بي‌بهره نماند و حق كسب و پيشه حاصل را كه ثمری يك عمر تلاش و كوشش بي‌وقفه مي‌‌باشد، دريافت كند.

به اين ترتيب موارد پرداخت حق كسب و پيشه در اين رابطه‌ی نسبتاً تحميلي، از اهميت ويژه‌اي برخوردار بوده و دائم مورد مناقشه‌ی صاحب‌نظران قرار گرفته است و بالاخره دو عقيده در مورد آن وجود دارد:

عده‌اي بر اين باور هستند كه موارد پرداخت اين حق مقيد به موارد منصوص و مذكور در قانون است و عده‌اي ديگر معتقد به خلاف اين عقيده هستند كه عين سؤال مطروحه در اين خصوص و نظرات مخالف و موافق جهت روشن شدن اذهان آورده مي‌‌شود:

«آيا مواردي كه حق كسب و پيشه يا تجارت به مستأجر تعلق مي‌‌گيرد همان است كه در قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 آمده است و يا شامل موارد ديگر مانند (تخليه به علت تغيير شغل و عدم پرداخت اجاره‌بها و...) نيز مي‌‌شود؟

نظر اكثريت

بنا به دلايل ذيل، مواردي كه حق كسب و پيشه يا تجارت به مستأجر تعلق مي‌‌گيرد منحصر است به مواردي كه در قانون ذكر شده است:

در ماده 18 قانون مؤجر و مستأجر مصوب 1356 قانون‌گذار اشعار مي‌‌دارد كه «ميزان حق كسب و پيشه يا تجارت كه در اين قانون و قوانين ديگر قيد شده است...» با توجه به استفاده از كلمه قيد كه به معناي بستن و محدود كردن مي‌‌باشد به نظر مي‌‌رسد منظور قانون‌گذار نيز صرفاً مواردي است كه در قانون ذكر شده است.

در ماده واحده مصوب مجمع تشخيص مصلحت نظام، در خصوص حق كسب و پيشه يا تجارت آمده است كه «در مورد حق كسب و پيشه يا تجارت بايد مطابق قانون روابط موجر و مستأجر عمل شود» كه در قانون مرجوع‌اليه نيز پرداخت حق كسب و پيشه يا تجارت صرفاً در موارد خاصي پيش‌بيني شده است.

اگر اصل را بر پرداخت حق كسب و پيشه يا تجارت بدانيم، ذكر تعدادي از موارد آن در قانون عملی لغو مي‌‌باشد؛ چرا كه با اين وصف دليلي نداشت قانون‌گذار صرفاً به تعدادي از آن‌ها اشاره نمايد و چون اين قانون از قوانين شكلي است، رعايت شرايط و مقررات آن از سوي محاكم الزامي است».

نظر اقليت

حق كسب و پيشه يا تجارت از تأسيسات حقوقي است كه از حقوق كشورهاي غربي اقتباس شده است و در اين كشورها، اصل بر پرداخت حق كسب و پيشه يا تجارت است. چرا كه اين حق، به لحاظ فعاليت اقتصادي و رونقي كه مستأجر در محل كسب به وجود آورده است، به او تعلق مي‌‌گيرد بنابراين نمي‌تواند منحصر به موارد ذكر شده در قانون باشد.

نظر اعضاي كمسيون

قانون‌گذار حق كسب و پيشه را در صورتي براي مستأجر به رسميت شناخته كه از چهارچوب قرارداد اجاره تخطي نكرده باشد. واگذاري به غير بدون داشتن اين حق و تغيير شغل و يا عدم پرداخت اجاره‌بها همگي تخلف مستأجر از مفاد قرارداد اجاره است. به نظر نمي‌رسد قانون‌گذار نظرش به تشويق مستأجر به تخلف از مفاد قراردادهاي منعقده بين طرفين باشد، در نتيجه نظر اكثريت مورد تأييد است.»

قرارداد اجارۀ طرفین مشمول قانون مدنی است و به صرف انقضای مدت قابل تخلیه است- انتقال سرقفلی صرفاً با تنظیم سند رسمی اجاره میسر است.

شماره دادنامه: 1682

تاریخ: 28/9/1384

رأی شعبه 3 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای وهاب... به طرفیت رضا و محمود... نسبت به دادنامۀ 492 به تاریخ 20/4/84 صادره از شعبه 153 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌موجب دادنامۀ صادره دعوی خواهان‌ها به خواستۀ الزام خواندگان به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم و انتقال سند رسمی سرقفلی یک باب مغازه جزو پلاک ثبتی به شمارۀ 38754/41915 واقع در بخش هفت تهران موضوع قرارداد عادی استیجاری 6330 به تاریخ 14/12/83 دادگاه ادعا را می‌پذیرد. حکم بر محکومیت معترض و خواهان دیگر به تنظیم سند سرقفلی صادر نموده از توجه به مدافعات طرفین و مستندات مضبوط در پرونده اولاً: رابطه استیجاری در تاریخ 14/12/83 منعقد گردیده از این لحاظ تابع مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است به‌محض انقضای مدت عقد اجاره برطرف می‌گردد؛

 ثانیاً: دعوی طرح شده دایر به تنظیم سند رسمی سرقفلی از وجاهت قانونی ندارد؛ زیرا سرقفلی حقی است که به‌تبع عقد اجاره به مستأجر تعلق می‌گیرد و انتقال آن مستقلاً و بدون واگذاری منافع مستأجره و تنظیم سند رسمی اجاره میسر و ممکن نیست؛ بنابراین دادگاه با نقض دادنامه صادره به استناد ماده 358 قانون حکم به بطلان دعوی می‌دهد. به لحاظ عدم قابلیت تفکیک به استناد مادۀ 359 قانون آیین دادرسی مدنی رأی صادره مشمول شخص دیگر که مشمول رأی بدوی است و تجدیدنظرخواهی نکرده خواهد شد.

رئیس شعبه سه دادگاه تجدیدنظر استان تهران

سید حسن سیفی مستشار دادگاه رسول دوبحری

تخلیه به علت تعدی و تفریط ساختن بالکن و اتاقک آهنی و منبع گازوئیل در صحن حیاط موجب خلل در اساس بنا نبوده است.

شماره دادنامه: 823

تاریخ رسیدگی: 31/4/1382

رأی شعبه 8 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای سیف‌الله... به وکالت از آقای ماشاءالله ... به طرفیت آقای بایرامعلی... نسبت به دادنامۀ شمارۀ 29-3/3/1382 صادره از شعبه 1019 دادگاه عمومی تهران که به‌موجب آن دعوا طرح شده از ناحیه وکیل تجدیدنظرخواه دایر به تخلیۀ دو باب کارگاه نبات‌ریزی جزء پلاک ثبتی... بخش هشت تهران به لحاظ تعدی و تفریط در مورد اجاره‌نامه در تاریخ 1/7/1359 غیرثابت تشخیص داده شده و مردود اعلام گردیده است عمده ایراد و اعتراض وکیل تجدیدنظرخواه این است که تجدیدنظر خوانده از مفاد اجاره‌نامه تنظیمی تخلف نموده و با ساختن بالکن و اتاقک آهنی و منبع گازوئیل در صحن حیاط مرتکب تعدی در مورد اجاره شده و دادگاه بدوی بدون توجه به موارد فوق و اظهارنظر کارشناس در دادنامه تجدیدنظر خواسته مرقوم فرموده‌اند که هرچند اقدامات مذکور بدون مجوز بوده است به اساس بنا خلل وارد نشده است تا موجب تعدی و تفریط باشد تجدیدنظر خوانده نیز اعلام داشته اقدامات اینجانب در راستای حفظ اموال موجر و صرفاً برای بهینه‌سازی در استفاده بهتر از مورد اجاره صورت گرفته و تجدیدنظرخواه که در مجاورت کارگاه نبات‌ریزی در دفتر کار خود حضور داشته از وضعیت مورد اجاره و اقدامات اینجانب در سال 1360 مطلع بوده و تعمیرات اساسی با اجازه ایشان بوده و در نظریه کارشناسان قدمت مستحدثات اشاره شده دادگاه با توجه به محتویات پرونده و ملاحظه نظریه کارشناس بدوی و هیئت کارشناسی که قدمت قسمتی از مستحدثات را همزمان با ساختمان اولیه دانسته و احداث اطاقک فلزی و مخزن گازوئیل موجب اینکه خلل به اساس بنا وارد نماید تشخیص نداده با عنایت به مدلول بند هشت مادۀ 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 تعدی و تفریط موضوع قانون مذکور استنباط نمی‌گردد؛ بنابراین ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته که به بند هشت مادۀ 14 استناد گردیده اصلاح و در نتیجه تأیید می‌گردد. رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه هشت دادگاه تجدیدنظر استان تهران

مهران محمدی مستشار دادگاه داود فراهانی

رأی دادگاه

درخصوص دعوی خواهان به طرفیت خواندگان به خواسته‌های مطالبه حق‌الانشعاب برق و کنتور منصوبه در مورد اجاره و مطالبه سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت موضوع اجاره‌نامه عادی مورخ 15/9/1360 حاکم فی‌مابین طرفین دعوی، نظر به اوراق و محتویات پرونده و شرح دادخواست تقدیمی خواهان و شرح پرونده استنادی که به موجب آن به دلیل تخلف از شرایط قراردادی به حکم دادگاه و بدون استحقاق حق کسب یا پیشه یا تجارت، عین مستأجره را تخلیه نموده؛ اما درخصوص پرداخت سرقفلی به مستأجر حکایتی نداشته و قسمتی از خواسته خواهان نیز مطالبه سرقفلی به قیمت روز می‌باشد که دلیلی بر عدم استحقاق خواهان در مطالبه آن وجود ندارد و حق پس از ایجاد باقی است دادگاه به امعان‌نظر در شهادت شاهد که در محضر دادگاه استماع گردیده و به عنوان وجه ناشی از سرقفلی به هنگام انعقاد عقد اجاره از سوی خواهان به پدر خواندگان قبل از انتقال به آنان مبلغ چهار میلیون و پانصد هزار ریال تودیع گردیده و عدم درج در قرارداد اجاره دلیل عدم پرداخت نمی‌باشد، خواهان نیز علاوه از شهادت شهود در محضر دادگاه با انجام تشریفات شرعی ادای سوگند نموده، اگرچه خواندگان ادعای خواهان را انکار داشتند ولی دلیل و مدرک متقنی در خصوص رد ادعای خواهان ارائه ننموده و در خصوص انشعاب برق و لوازم آن، جوابیه اداره برق گویای امر است که در شرایط پرونده امکان انتقال و جابجایی وجود ندارد. اگرچه خواسته خواهان نیز مطالبه وجه و قیمت آن می‌باشد که به مبلغ 000/800/1 ریال اعلام گردید؛ لذا دادگاه مستنداً به مواد 84، 197، 198 قانون آيین دادرسی مدنی و ماده 230 این قانون و ماده 265 قانون مدنی، ضمن صدور حکم به بی‌حقی خواهان در خصوص دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت به این جهت که اولاً: به حکم دادگاه محل تخلیه گردیده؛ ثانیاً: به علت تخلف قراردادی مشمول بند 7 ماده 14 حکم صادر شده است و به موجب این بند مستأجر مستحق دریافت حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت کامل و یا نصف نمی‌باشد و قاعده اقدام در مانحن‌فیه حاکم است و نیز حاکمیت امر مختومه؛ لذا خواندگان را به پرداخت مبلغ 000/800/1 ریال به عنوان ارزش ریالی حق‌الانشعاب برق و لوازم منصوبه آن و پرداخت مبلغ 000/800/73 ریال به عنوان ارزش روز سرقفلی داده شده به ید قبلی خواندگان (پدر آنان) و پرداخت مبلغ 000/462/1 ریال به عنوان هزینه دادرسی در حق خواهان محکوم می‌نماید. رأی صادره حضوری بوده، ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در مراجع تجدیدنظر مرکز استان می‌باشد