وکیل سرقفلی و ملکی

⁉️ پرسش:

شخص (الف) که مالک دو باب مغازه است هرکدام از آن‌ها را به اشخاص (ب و ج) می‌فروشد و نحوه فروش هم به‌صورت (رؤیت بوده نه به وصف مساحت معین) و اشخاص (ب و ج) نیز در آن مغازه‌ها حدود بیست سال مستأجر بوده‌اند و در حال حاضر (ب) مدعی است که مقدار هفت متر از مغازه ایشان در مغازه شخص (ج) قرار گرفته است؛ لذا تقاضای خلع‌ید از مقدار تجاوز را دارد. قابل ذکر است که برای هرکدام از مغازه‌ها سند جداگانه صادر شده است تکلیف دادگاه در این خصوص چیست؟

✅ اتفاق‌نظر

طبق مقررات ماده واحده لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک مصوب 27/9/1358 اقدام خواهد شد؛ یعنی در صورتی که طرف دعوا قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع کند دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوا می‌دهد در غیر این صورت حکم به خلع‌ید و قلع بنا و مستحدثات غیرمجاز داده خواهد شد.

✅ نظر کمیسیون نشست قضائی (1)

 در فرض سؤال با توجه به اینکه هر دو مغازه دارای سند رسمی جداگانه‌ای می‌باشد، ضرورت دارد دادگاه با ملاحظه پرونده ثبتی هر دو مغازه و صدور قرارهای معاینه محلی با جلب نظر کارشناس ذی‌صلاحیت در تشخیص محدوده و پیاده کردن اسناد مالکیت طرفین در موقعیت ملک و انطباق آن و عندالاقتضا اخذ توضیح از نماینده مطلع ثبتی در زمینه پرونده ثبتی، روشن و مسجل کند که از ملک شخص (ب) مساحتی در محدوده ملک شخص (ج) قرار گرفته یا خیر و حسب مورد پس از احراز موضوع، خلع‌ید از محدودۀ مورد تجاوز صادر خواهد کرد و در صورتی که بر مبنای نظریه کارشناسی محرز شود که مساحت و میزان مورد تجاوز و ضرر مالک در مقایسه با خسارتی که از خلع‌ید (و قلع بنا در صورت طرح این خواسته) متوجه طرف دعوا (شخص ج) می‌شود به نظر دادگاه نسبتاً جزئی باشد دادگاه حکم پرداخت قیمت مساحت مورد تجاوز طبق نظر کارشناس و اصلاح اسناد مالکیت صادر و در غیر این صورت و نیز در صورتی که قیمت محدودۀ مورد تجاوز ایداع نشود، حکم به خلع‌ید و قلع بنای غیرمجاز صادر خواهد شد.

🔷 برای آشنایی با دعاوی خلع ید میتوانید به کتاب "دعاوی خلع ید در رویه دادگاه ها" مراجعه نمایید. 🔷

🔶 کلی مطالب اموزنده در کانال تلگرامی دانستنیهای سرقفلی 🔶

سوالات را از ما بپرسید.

ما را در کانال تلگرامی سرقفلی دنبال کنید.

تخلیه ملک و مطالبه خسارت

پرسش: شخصی دادخواست تخلیه ملک و مطالبه خسارت تقدیم کرده است. دادگاه در خصوص تخلیه، حکم به نفع خواهان و در خصوص مطالبه خسارت حکم به بی‌حقی وی صادر کرده است. حکم صادره غیابی بوده و خوانده دادخواست واخواهی داده است آیا در رسیدگی واخواهی، دادگاه می‌تواند در خصوص مطالبه خسارت، واخواه را محکوم کند؟

 اتفاق‌نظر

در مرحله رسیدگی واخواهی دادگاه به دلایل زیر نمی‌تواند در خصوص خسارت، حکم صادر کند:

اولاً: رسیدگی واخواهی به‌موجب دادخواست واخواهی انجام می‌شود. دادخواست واخواهی از طرف خوانده داده شده و خواسته را واخواه فقط اعتراض به قسمت تخلیه بوده است و موجبی برای رسیدگی مجدد در خصوص مطالبه خسارت وجود ندارد.

ثانیاً: برابر ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر اینکه ذی‌نفع درخواست کرده باشد که در مرحله رسیدگی غیابی، واخواه درخواست نموده است.

 نظر کمیسیون نشست قضائی (1) مدنی

 در فرض مسئله با توجه به اینکه نسبت به قسمتی از خواستۀ خواهان در مورد تخلیه حکم غیابی صادر شده و در خصوص دعوای مطالبه خسارت حکم بر بی‌حقی خواهان صادر شده است، این قسمت از رأی صادره در حدود مقررات قانون آیین دادرسی مدنی قابل تجدیدنظر خواهد بود و مرجع رسیدگی آن دادگاه تجدیدنظر است. در صورتی که محکوم‌علیه غیابی به رأی تخلیه اعتراض و دادخواست واخواهی تقدیم کند، در مرحله واخواهی صرفاً دادگاه در حدود اعتراض محکوم‌علیه رأی غیابی، می‌تواند به موضوع تخلیه رسیدگی کند. در زمینه مطالبه خسارت که خواهان محکوم به بی‌حقی شده، نمی‌تواند مجدداً در این مرحله رسیدگی کند. با این ترتیب اتفاق‌نظر تأیید می‌شود.

سایر نشست های قضایی را میتوانید در کتاب "دعوای تخلیه در رویه دادگاه ها" دنبال کنید.

عنوان کتاب: دعوای تخلیه در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: مهدی زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

ویراستار: مریم حق‌پرست

نوبت چاپ: دوم/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: وزیری/ ۱۰۰۰ نسخه

ما را در کانال تلگرامی سرقفلی دنبال کنید.

تکلیف دادگاه در صورت اشتباه بودن تخلیه ملک

پرسش: چنانچه تصمیم دادگاه عمومی مبنی بر تخلیه منزل (اصدار وفق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سل 1376)، خلاف قانون باشد و با اعلام اشتباه از سوی معاون قضائی، قاضی صادرکننده دستور، اشتباه را وارد نداند، تکلیف قضیه چیست؟

نظر اکثریت

با توجه به اینکه مطابق تبصره یک ماده 326 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رئیس حوزه قضائی یا معاون وی در مورد آرای دادگاه‌های عمومی و انقلاب می‌توانند اعلام اشتباه کنند و از آنجا که دستور تخلیه اماکن استیجاری (موضوع ماده 3 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376) رأی نیست، از شمول ماده قانونی مذکور خارج است؛ بنابراین، در مانحن‌فیه مقامات قضائی مذکور در تبصره ذکر شده نمی‌توانند در خصوص دستور تخلیه اماکن استیجاری اعلام اشتباه نمایند. چنانچه مستأجر به دستور مذکور شکایتی داشته باشد می‌تواند به استناد ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 و ماده 18 آیین‌نامه اجرایی آن اقامه دعوا کرده و دادگاه صادرکننده دستور باید به موضوع رسیدگی و رأی صادر کند. رأی صادره چنانچه قطعی شود می‌توان در خصوص آن اعلام اشتباه کرد و مقررات ماده 326 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی را در مورد آن اعمال نمود.

نظر اقلیت

گروه اول: با توجه به اینکه مطابق ماده 326 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رئیس حوزه قضائی می‌تواند در خصوص آرای صادره از دادگاه‌های عمومی و انقلاب اعلام اشتباه نماید و به طریق اولی در خصوص دستور تخلیه اماکن استیجاری (که در اجرای ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 صادر می‌شود) هم می‌تواند اعلام اشتباه کند که در این صورت پرونده به دادگاه تجدیدنظر استان ارسال می‌شود.

گروه دوم: با توجه به ماده 4 آیین‌نامه اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، چون دستور تخلیه منزل توسط رئیس حوزه قضائی یا دادگاه انجام می‌شود، به نظر می‌رسد رئیس حوزه قضائی و رئیس یا دادرس دادگاه عمومی در طول هم قرار دارند نه در عرض هم؛ بنابراین، در صورتی که دستور دادگاه مبنی بر تخلیه، اشتباه باشد، رئیس حوزه قضائی با عدول از آن دستور می‌تواند تصمیم شایسته اتخاذ نماید؛ مانند موردی که دادرس دادگاه تصمیم قضائی اتخاذ می‌نماید؛ ولی بعد که پرونده در اختیار رئیس شعبه قرار می‌گیرد با استدلال، از آن تصمیم عدول کرده و تصمیم دیگری اتخاذ می‌نماید.

نظر کمیسیون نشست قضائی (7)

 برابر مقررات ماده 3 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376، به‌منظور تخلیه اماکن و محل‌های استیجاری، ترتیبات خاصی در نظر گرفته شده (که منصرف از موضوع طرح دعوا تخلیه، دادرسی و صدور حکم توسط دادگاه است)، همچنان‌که به دوایر اجرای ثبت هم در مواردی که اجاره‌نامه سند رسمی باشد، اجازه صدور دستور تخلیه و اجرای آن داده شده است. موارد مذکور در ماده 326 قانون آیین دادرسی مدنی، ناظر به آرای صادر شده از محاکم است. بنا به‌مراتب به لحاظ اینکه دستور تخلیه محل مورد اجاره موضوع ماده 3 قانون اشعاری صرفاً یک دستور اداری است، بر فرض وقوع هرگونه عمل خلاف قانون در جریان تخلیه محل مورد اجاره، رئیس و معاون حوزه قضائی محل وقوع ملک مورد اجاره مجاز به استفاده از ماده 326 قانون آیین دادرسی مدنی نبوده و نمی‌توانند به قاضی صادرکننده دستور تخلیه، اعلام تذکر و اشتباه کنند.

چنانچه مستأجر در خصوص مورد اجاره، مدعی هرگونه حق یا اشتباهی باشد، ضمن اجرای تخلیه مورد اجاره می‌تواند برابر مقررات ماده 5 قانون مذکور در دادگاه صالح به طرفیت موجر اقامه دعوا نماید.

جواز اظهارنظر دادرس در دو موضوع مرتبط تخلیه

اتفاق‌نظر

با توجه به اینکه موضوع خواسته امری مرکب است، یعنی تخلیهبه دلیل تعدی و تفریط و تخلیهاز جهت عدم پرداخت اجاره‌بهاست که با هم فرق می‌کند و واحد نیست و دادرس در خصوص موضوع جدید تاکنون اظهار نکرده است، مردود نیست و می‌تواند رسیدگی و اظهارنظر نماید.

 نظر کمیسیوننشست قضائی

 به لحاظ بند (د) ماده 91 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی که مقرر داشته: «دادرس سابقه در موضوع دعوای اقامه شده... اظهارنظر کرده باشد.» و با توجه به موضوع دعوای اخیر که با موضوع دعوای قبلی یکی نیست نظر متخذه صحیح است و تأیید می‌شود.