حال به بررسی مطالبی می‌پردازیم که آگاهی از آن‌ها در طرح یا عدم طرح دعوی از سوی موجر و همچنین در کیفیت دفاع مستأجر مؤثر خواهد بود. بنابراین، اطلاع طرفین از این مطالب صرف‌نظر از اینکه طریق طرح دعوی و دفاع را تسهیل خواهد کرد می‌تواند در اصل طرح دعوی از سوی موجر و در توافق و سازش طرفین بعد از طرح دعوی و روند اداره و مدیریت دعوی مطروحه مؤثر باشد.

ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 به مواردی می‌پردازد که موجر حق درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد، که در بند 7 آن، چنین مقرر شده است: در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شود و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد. تردیدی نیست که اگر شغل جدید از لحاظ ضرری که به بنا وارد می‌کند نسبت به شغل سابق مضرتر باشد ممکن است تغییر شغل به نوعی تعدی و تفریط نیز محسوب شود در این صورت مالک می‌تواند از این جهت نیز نسبت به طرح دعوی و تخلیه با شرایط مقرر اقدام کند؛ اما در هر حال قانون‌گذار به دلیل اهمیت موضوع، تغییر شغل را در یک بند مستقل و مجزی بیان کرده است. آنچه از ظاهر بند 7 برمی‌آید این است که اگر مستأجر اقدام به تأسیس و انجام شغلی غیر مشابه شغل مندرج در اجاره‌نامه یا توافق شده در عین مستأجره نماید مالک حق خواهد داشت نسبت به طرح دعوی تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه اقدام نماید؛ اما مسلم است که هر تغییر شغلی نمی‌تواند موجبات تخلیه را فراهم کند مگر دارای شرایطی باشد، که در این مجال به بررسی این شرایط می‌پردازیم.

   اگر مستأجر ضمن ادامه شغل سابق به کار جدیدی نیز در همان محل اشتغال یابد تغییر شغل محقق شده است یا خیر؟

با توجه به اینکه تخلف تغییر شغل سقوط کل حق کسب و پیشه را به دنبال دارد بایستی در این مورد با احتیاط عمل شود؛ لذا دست کم باید گفت: اگر شغل جدیدی که در کنار شغل سابق انجام می‌شود از لحاظ عرفی مشابه شغل قبل باشد عمل تغییر شغل محقق نشده است؛ لیکن در موارد غیر مشابه بایستی توجه شود که شغل جدید از لحاظ فیزیکی و عرفی چه جایگاهی دارد، آیا از نظر فیزیکی ساختمان و ملک بار مضاعفی را تحمل می‌کند یا تعهد بیشتری را برای موجر ایجاد می‌کند؟ به عنوان مثال به نظر می‌رسد تأسیس یک بوفه در داخل یک کارواش برای فروش تنقلات به مشتریان کارواش شغل جدیدی محسوب نمی‌شود. بر این اساس دادن جواب قطعی در این مورد ممکن است تبعات نادرست و زیان باری را در پی داشته باشد و ارجح آن است که تشخیص مصادیق در این باب را به دادرسان محترم واگذار کنیم.

پرسش: درصورتی‌که تغییر شغل توسط منتقل‌الیه غیر قانونی صورت گیرد مالک می‌تواند به دلیل تغییر شغل طرح دعوی نماید؟

تخلف اعم از این که توسط مستأجر صورت گرفته باشد یا توسط منتقل‌الیه و یا حتی یکی از وراث مستأجر، ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک را می‌نماید. بنابراین، چنانچه مستأجر بدون موافقت مالک، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد و منتقل‌الیه تغییر شغلی بدهد که موجب درخواست تخلیه شود، مالک می‌تواند هم به علت انتقال به غیر و هم به لحاظ تغییر شغل، تقاضای تخلیه را مطرح سازد. درصورتی‌که دادگاه به علت انتقال به غیر حکم تخلیه صادر نماید، معادل نصف حق کسب و پیشه در قبال تخلیه تعیین می‌نماید ولی اگر به لحاظ تغییر شغل حکم صادر نماید، هیچ‌گونه حق کسب و پیشه‌ای به مستأجر تعلق نمی‌گیرد و اگر به هر دو علت حکم تخلیه صادر شود، مالک مختار است برای هر کدام که مایل باشد درخواست صدور اجراییه و تخلیه‌ی مورد اجاره را بخواهد.

«نظریه مشورتی شماره 4995/7؛ مورخ 27/5/1379 اداره حقوقی دادگستری