وکیل سرقفلی و ملکی

حقوق مستأجرین موقوفه پس از انقضای مدت اجاره و کیفیت استیفای آن

پرسش: آیا برای مستأجرین آستان قدس و اداره اوقاف پس از انقضای مدت اجاره می‌توان حقی قائل شد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، استیفای این حق به چه صورت است؟

نظرهای ابرازی

نظر اول: صرف‌نظر از قوانین خاص موجود در رابطه با اراضی موقوفه، از جمله قانون ابطال اسناد موقوفه و سایر قوانین که باید در رسیدگی به این نوع دعاوی به آن‌ها توجه کرد و صرف‌نظر از این‌که در موقع تنظیم قرارداد اجاره ممکن است نسبت به موضوع مطروحه پیش‌بینی لازم به عمل آمده باشد که در صورت توافق بین طرفین باید طبق توافق عمل کرد و نیز صرف‌نظر از اینکه امکان دارد تخلف مستأجر از قانون یا قرارداد خصوصی تبعات خاصی برای وی دربرداشته باشد، اساساً قراردادهایی که با مستأجرین املاک موقوفه تنظیم می‌شود و با مسامحه در عرف جاری از آن‌ها به بیع یاد می‌شود، قرارداد اجاره صرف نبوده و حتّی اگر آن‌ها را صرفاً عقد اجاره بنامیم بر اساس دریافت وجوهی توسط آستان قدس و اداره اوقاف به‌عنوان حق تقدیمی و ...، مستأجر دارای حقوقی از جمله حق اولویت و غیره می‌گردد و این حقوق حتی پس از انقضای مدت اجاره برای مستأجر محفوظ است و همان‌گونه که عنوان شد مبنای این حق دریافت وجهی است که تحت عنوان حق تقدیمی یا عنوان دیگری توسط مستأجر در موقع تنظیم قرارداد پرداخت می‌شود.

نظر دوم: نظر به این‌که قرارداد تنظیمی بین طرفین، قرارداد اجاره است بالتبع از اصول حاکم بر عقد اجاره تبعیت می‌کند؛ بنابراین، با انقضای مدت اجاره نمی‌توان حقی برای مستأجر قائل شد.

نظر سوم: بر طبق مواد 224 و 225 قانون مدنی الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه و متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد به منزله ذکر در عقد است و با توجه به این‌که عرف جاری برای مستأجر حقوق ویژه‌ای قابل است که حتّی پس از انقضای مدت عقد اجاره این حقوق را ساقط شده نمی‌داند و نقل و انتقال این املاک در عرف جاری با انتقال مبلغی معادل خرید و فروش املاک انجام می‌گیرد؛ بنابراین، رعایت این موضوع ایجاب می‌کند که برای مستأجر حقوقی نسبت به منافع حتّی پس از انقضای مدت اجاره در نظر گرفت. شاید با تسامح بتوان مستأجر را مالک منافع نامید که باید مبلغی هرماهه به متولی موقوفه بپردازد که این مبلغ نیز اجاره واقعی ملک نبوده بلکه به تبعیت از عرف موجود رقمی بسیار کمتر از اجاره واقعی ملک می‌باشد و مبنای این حق برخلاف نظر گروه دوم پرداخت حق تقدیمی یا وجه دیگر به متولی موقوفه نیست بلکه عرف است.

نظر کمیسیون نشست قضائی (8)

 اجاره املاک متعلق به آستان قدس رضوی و اداره اوقاف اصولاً تابع مقررات قانون مدنی در امر اجاره است و مطابق عقد اجاره عمل می‌شود. در نتیجه در استان خراسان در مورد اجاره املاک موقوفه شاید وجهی معادل ارزش زمین که بر طبق نظریه کارشناس مربوطه معین می‌شود به‌عنوان حق تقدیمی دریافت می‌شود و به اعتبار همین حق تقدیمی مستأجر می‌تواند زمین استیجاری را با اجازه آستان قدس رضوی به دیگری اجاره دهد.

اگرچه ضمن عقد اجاره شرایطی از قبیل احداث اعیانی و غیره در مدت اجاره در نظر گرفته می‌شود، مع‌الوصف عدم انجام شرط هرچند از موجبات فسخ اجاره باشد تأدیه می‌گردد و این اعمال عرف متداول و معمول است؛ به عبارت دیگر به موجب این اجاره حقی برای مستأجر ایجاد می‌شود که پس از انقضای اجاره هم برای او محفوظ است.

به این معنی که در واگذاری زمین تحت عنوان اجاره از طرف آستان قدس رضوی یا اداره اوقاف هم مقررات عقد اجاره و هم عرف معمول و متداول آستان قدس حاکم است.

با تهیه کتاب "دعوای فسخ اجاره در رویه دادگاه ها" میتوانید از ارای این دعوا در طرح دعاوی مختلف مطلع شوید.
برای تهیه کتاب کافیست بر روی عنوان زیر کلیک کنید.

عنوان کتاب: دعوای فسخ اجاره در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: توحید زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

نوبت چاپ: اول/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: رقعی/ ۱۰۰۰نسخه

آدرس کانال تلگرام

چنان‌چه مستأجر به دلایل مذکور در ماده14 قانون روابط مستأجر 1356 محکوم به تخلیه بدون حق کسب و پیشه شود (مشخصاً تغییر شغل)، حقی نسبت به دریافت حق سرقفلی ندارد، علی‌رغم آن‌که قبلاً مبلغی بابت سرقفلی به موجر پرداخته باشد.

دادنامه: 9209970220100208 مورخ: 16/02/1392

رأی دادگاه

در خصوص دادخواست خواهان‌ها آقایان 1- م. و 2- ع.د. فرزندان ر. با وکالت آقای ع.ج. به طرفیت آقایان س.ط. و ج.ی. خوانده ردیف دوم با وکالت آقای ه.الف. به خواسته صدور حکم به محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ سرقفلی (حق سرقفلی) به نرخ عادله روز با جلب نظر کارشناس و نیز محکومیت ایشان به پرداخت خسارات دادرسی، هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل با این توضیح که خواهان‌ها که مستأجرین مع‌الواسطه ملک پلاک ثبتی 3646/2426 بوده‌اند پس از آن‌که مرتکب تخلف قانونی و انتقال مورد اجاره به غیر شده‌اند به موجب درخواست مالک (خوانده ردیف دوم) محکوم به تخلیه می‌گردند و بدیهی است که بابت حق کسب و پیشه مبلغی دریافت نداشته‌اند، حالیه خواهان‌ها ادعا دارند با توجه به این‌که در خصوص ملک مذکور حق سرقفلی پرداخته‌اند حق خود را مطالبه نموده‌اند، نظر به این‌که هر چند میان حق کسب و پیشه و حق سرقفلی تفاوت ماهوی وجود دارد (و به طور خلاصه حق کسب و پیشه ناشی از تلاش مستأجر در کسب و کار و نتیجتاً وقوع یک نحوه رونق تجاری در محل عین مستأجره است، حال آن‌که حق سرقفلی آن چیزی است که مستأجر در قبال پرداخت وجه بخشی از حقوق مالکانه موجر را به اختیار می‌گیرد) لکن در خصوص این‌که رویه قضایی به صورت شفاف برای مستأجرین دو حق سب و پیشه جدا و سرقفلی جدا محاسبه کند وجود ندارد لکن معمولاً نظر کارشناسان که در صورت وجود حق سرقفلی مبلغ فوق‌العاده بالاتری را در نظر می‌گیرند مورد تأیید می‌باشد بر این اساس دادگاه با این بیان که اولاً- حق کسب و پیشه ناشی از مقدار توفیق کاسب در محل می‌باشد و سرقفلی حق است که با پرداخت وجه کسب شده و حکم قاطعی بر این‌که تخلف مستأجر وفق ماده14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 حق سرقفلی را ضایع می‌نماید وجود ندارد و ثانیاً- با توجه به بخش دیگری از دفاعیات وکیل خوانده ردیف دوم که اظهار نموده موکلش (که حالیه به عنوان مالک ملک را در اختیار دارد) هنگام اجاره ملک وجهی بابت سرقفلی دریافت نکرده در حالی که براساس محتویات پرونده اجرایی به شماره 86/1236 ج اجرای احکام مدنی مجتمع قضایی بعثت تهران در قبال مبلغی که متعاقباً کارشناس میزان آن را چهارصد میلیون ريال تعیین می‌نماید به مستأجر وقت (خوانده ردیف اول) اجازه انتقال مورد اجاره به غیر را می‌دهد که براساس محتویات پرونده مذکور مبلغ مذکور از سوی خوانده ردیف اول پرداخت گردیده، لذا دریافت این وجه مفهوم دیگری به جز سرقفلی نمی‌تواند داشته باشد. ثالثاً- خوانده ردیف اول نیز به موجب سند شماره 21215 دفترخانه شماره 197 مورخ 21/5/87 حقوق متعلقه از جمله حق سرقفلی را در حق خواهان‌ها صلح می‌نماید، براین اساس اگر قائل باشیم خواهان‌ها مستحق بازپس گرفتن حق پرداخت شده نیستند در حالی که مالک علاوه بر دریافت مال‌الاجاره مقرره و نیز بازپس‌گیری ملک خویش به لحاظ تخلف مستأجر مبلغ چهارصد میلیون ريال نیز در سال82 به موجب گزارش اصلاحی شعبه183 دریافت داشته باشد منطبق بر انصاف نمی‌باشد بر این اساس دادگاه با استناد به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و نیز مواد 10 و 1257 قانون مدنی و با توجه به نظریه کارشناس که علی‌رغم اعتراض وکیل خوانده ردیف دوم به لحاظ این‌که اعتراض معموله ناشی از اعتقاد به عدم استحقاق خواهان‌ها می‌باشد که مؤثر در مقام نیست خواسته خواهان‌ها را وارد دانسته و خوانده ردیف دوم آقای ج.ی. را به پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق خواهان‌ها و نیز هر دو خوانده را مشترکاً به پرداخت مبلغ یک میلیون و بیست و پنج هزار ريال بابت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل خواهان‌ها براساس تعرفه در حق خواهان‌ها محکوم می‌نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه188 دادگاه عمومی حقوقی تهران- پورمند

سختی حل‌وفصل اختلافات میان این دو، وقتی بیشتر می‌شود که بدانیم بستگی به اینکه ملک تجاری باشد یا مسکونی و تابع قانون سال 1356 یا 1376، بایدها و نبایدهای حاکم به قرارداد فرق خواهد کرد. تاکنون با بررسی چند پرونده برخی از سناریوهایی را که در اختلافات موجر و مستاجر به وجود می‌آید، تحلیل کردیم؛ این بار قصد داریم در قالب یک پرونده موضوع سرقفلی را در قانون سال 1376 بررسی کنیم.