وکیل سرقفلی و ملکی

دستور فروش مال مشاع اختصاص به عرصه و اعیان اموال دارد و در مورد سرقفلی صادر نمی‌شود.

شماره دادنامه: 9109970222701180

تاریخ: 25/9/1391

رأی شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دادخواست (ع.پ.) به طرفیت خواندگان 1. (ح.پ.) 2. (م.پ.) 3. (ط.پ.) 4. (ز.پ.) 5. (ف.پ.) 6. (ک.الف.) به خواسته صدور دستور فروش مال مشاع با احتساب خسارات دادرسی نسبت به املاک موروثی از مرحوم (ج.پ.) که عبارت هستند یک باب ملک (آپارتمان) به پلاک ثبتی 2966 واقع در بخش 6 تهران و سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی 2422 تا 2431 و 2433 واقع در بخش 6 تهران دادگاه با توجه به محتویات پرونده نظر به اینکه ملک پلاک ثبتی شماره 2966 واقع در بخش 6 تهران حسب استعلام به عمل آمده در رهن بانک است؛ بنابراین متعلق حق غیر می‌باشد و تا زمانی که از رهن خارج نگردیده یا اجازه رسمی ذی‌حق حاصل نگردیده است قابلیت نقل و انتقال ندارد. علی‌هذا به استناد ماده 793 قانون مدنی در این مورد قرار عدم استماع درخواست در موقعیت فعلی صادر می‌گردد و در خصوص سرقفلی مغازه پلاک ثبتی 2422 تا 2431 و 2433 نیز با توجه به اینکه دستور فروش املاک مشاعی صرفاً در خصوص عرصه و اعیان املاک مشاعی غیرقابل تقسیم و افراز است و از طرفی در فروش و انتقال سرقفلی مغازه که مالکیت عرصه و اعیان املاک مشاعی متعلق به دیگری است مقررات خاصی وجود دارد که خواهان می‌تواند نسبت به انتقال سهم خود مطابق مقررات مربوطه اقدام نماید؛ لذا در این خصوص نیز قرار عدم استماع درخواست خواهان صادر و اعلام می‌گردد رأی صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی تهران- میربان

آيا مي‌توان حكم به تخليه مورد اجاره، در صورتی كه محل كسب و تجارت باشد، به تقاضاي احد از موجرين كه مالك سهم مشاعي از آن است، به علت احتياج شخصي موجر صادر نمود يا نه؟

تخليه مورد اجاره به منظور احتياج شخصي موجر براي كسب و يا پيشه و يا تجارت موضوع بند 2 ماده 15 قانون موجر و مستأجر ناظر به صورتی است كه موجر مالك شش‌دانگ مورد اجاره باشد چنانكه اين معني از صدر ماده 14 قانون موجر و مستأجر كه ماده 15 آن قانون نيز معطوف به آن است مفهوم مي‌شود. همچنين با توجه به اينكه اين حق به موجر داده شده، اطلاق آن منصرف به موجر شش‌دانگ خواهد بود نه موجر سهم مشاع.‌ عبارت بند 2 ماده 15 مذكور نيز كه تخليه را براي احتياج شخصي موجر پيش‌بيني نموده دلالت بر همين نظر دارد، به‌علاوه احتياج شخصي نسبت به ملك مشاع كه قسمتي از آن متعلق به غیر از متقاضي و خواهان است وجهه قانوني نمي‌تواند داشته باشد و با فلسفه احتياج شخصي نيز موافقت ندارد‌؛ بنابراين، در موردی كه بعضي از موجرين كه مالك چند سهم مشاع از يك باب مغازه باشند و درخواست تخليه تمام آن مغازه را به‌عنوان احتياج شخصي بنمايند. درخواست آن‌ها با مقررات و فلسفه بند 2 ماده 15 قانون موجر و مستأجر و فلسفه تخليه مورد اجاره به‌عنوان احتياج شخصي منطبق نبوده و دعوي مطروحه در اين خصوص قابل قبول نيست.

نظريه مشورتی شماره 562/7 مورخ 27/8/58 اداره کل حقوقی قوه قضائیه

تنفیذ و اثبات مالکیت (سرقفلی) خواست قابل قبول محسوب نمی‌شود و قابلیت استماع ندارد و خواهان می‌تواند آثار مالکیت (سرقفلی) را مطالبه کند.

شماره دادنامه: 9109970220300744

تاریخ: 15/6/1391

رأی شعبۀ 182 دادگاه عمومی تهران

در خصوص دعوی خواهان (س.الف.ح.) با وکالت (پ.ق.) و آقای (الف.الف.ه.) به طرفیت خواندگان 1. (ع.ف.پ.) 2. (غ.ف.پ.) 3.

(غ.ح.خ.ف.) 4. (ف.ر.) 5. (ر.ر.) به خواسته صدور حکم بر تأیید (تنفیذ- تثبیت) مالکیت منافع (سرقفلی) خواهان در یک باب مغازه به شرح متن دادخواست تقدیمی با عنایت به محتویات پرونده و تدقیق در مندرجات آن، دعوی مطروحه بنا به دلایل ذیل محکوم به رد است. در دادنامه شماره 82/2032-2033 مورخ 29/8/82 دادگاه محترم شعبۀ 210، حکم بر بطلان سند رسمی مالکیت آقای (س.الف.ح.) را اصدار می‌نماید، سندی که به موجب آن شش‌دانگ یک باب خانه و یک باب دکّان به خریدار (س.الف.ح.) منتقل گردیده بوده است و دادگاه محترم موصوف با علم به ادعای خواهان مبنی بر خرید کل پلاک، اعم از مسکونی و تجاری، چنین رأیی را انشاء نموده و انتقال ملک را با کلیت آن باطل دانسته است. همچنین در دعوی مطالبه ارزش ثمن معامله و غرامت حاصله نیز خواهان در متن دادخواست، به خرید کل ملک اعمّ از مسکونی و تجاری اشاره نموده و کارشناس بدوی و هیئت کارشناسی منتخب دادگاه ارزش روز مورد معامله را به صورت شش‌دانگ، اعم از عرصه و اعیان (بخش‌های مسکونی و تجاری) معیّن نموده‌اند و این مبلغ در حق خواهان واریز گردیده است. دادگاه محترم صادرکننده رأی با لحاظ اینکه کل مورد معامله مستحق­للغیر درآمده و باطل می‌باشد چنین تصمیمی را اتخاذ نموده است در حالی که خواهان در طرح دعوی خود مبنی بر مطالبه ثمن معامله می‌توانست مستحق­للغیر درآمدن بخشی از ثمن را اعلام و ثمن آن قسمت را مطالبه نماید که چنین اقدامی از سوی وی صورت نگرفته و با این وصف و قطعیت احکام صادره از محاکم صالحه و بطلان معامله (کلیّت آن) به جهت مستحق­للغیر درآمدن کل مبیع و اخذ ثمن مورد معامله آن هم قیمت مسکونی و تجاری توسط خواهان، موجبی برای طرح دعوی تنفیذ و تثبیت مالکیت سرقفلی مغازه در بین نبوده و نمی‌تواند مؤثر در مقام باشد و مادامی که رأی دادگاه محترم شعبۀ 210 دایر بر ابطال سند معامله خواهان با خواندگان ردیف‌های 1 تا 3 اصلاح یا تغییر نکرده، فرض بر بطلان کل معاملۀ منعقده بین خواهان و مشارالیهم بوده و استثناء بر آن جایز نخواهد بود؛ لذا دادگاه توجهاً به مراتب فوق و مستنداً به مفهوم ماده 197 از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبۀ 182 دادگاه عمومی تهران- آژیده

پرسش: درصورتی‌که تغییر شغل توسط منتقل‌الیه غیر قانونی صورت گیرد مالک می‌تواند به دلیل تغییر شغل طرح دعوی نماید؟

تخلف اعم از این که توسط مستأجر صورت گرفته باشد یا توسط منتقل‌الیه و یا حتی یکی از وراث مستأجر، ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک را می‌نماید. بنابراین، چنانچه مستأجر بدون موافقت مالک، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد و منتقل‌الیه تغییر شغلی بدهد که موجب درخواست تخلیه شود، مالک می‌تواند هم به علت انتقال به غیر و هم به لحاظ تغییر شغل، تقاضای تخلیه را مطرح سازد. درصورتی‌که دادگاه به علت انتقال به غیر حکم تخلیه صادر نماید، معادل نصف حق کسب و پیشه در قبال تخلیه تعیین می‌نماید ولی اگر به لحاظ تغییر شغل حکم صادر نماید، هیچ‌گونه حق کسب و پیشه‌ای به مستأجر تعلق نمی‌گیرد و اگر به هر دو علت حکم تخلیه صادر شود، مالک مختار است برای هر کدام که مایل باشد درخواست صدور اجراییه و تخلیه‌ی مورد اجاره را بخواهد.

«نظریه مشورتی شماره 4995/7؛ مورخ 27/5/1379 اداره حقوقی دادگستری

در قراردادهای اجاره واحدهای تجاری که هر ساله تمدید می‌شود اگر مالک مبادرت به فروش ملک نماید و خریدار تقاضای تخلیه محل را بنماید، آیا موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 خواهد بود یا قانون قدیم؟

نظر اکثریت: هدف قانونگذار این بوده است که روابط موجر و مستأجر بر اساس قانون جدید عمل شود و عمل به قانون سابق استثناست و چون هر ساله قرارداد تمدید می‌شده است و از جمله در حاکمیت قانون جدید نیز تمدید شده است، باید به این قانون عمل شود و نحوه تخلیه نیز بر اساس قانون جدید خواهد بود.

نظر اقلیت: اگر طرفین در حاکمیت قانون جدید، اجاره را تمدید نمایند و هدفشان قانون جدید باشد، بر اساس این قانون عمل خواهد شد، ولی با توجه به تمدید هر ساله اجاره از سالیان قبل تا حاکمیت قانون جدید، دیگر این قانون عمل نخواهد شد و حقوق سابق مستأجر به قوت خود باقی خواهد بود.

نظر کمیسیون نشست قضایی (1): با فرض این‌که رابطه اجاره فیمابین موجر و مستأجر، در مورد واحد تجاری قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 منعقد شده باشد، این رابطه اجباری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 در باب اجاره محل‌های کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود و به موجب مقررات این قانون صرف انقضای مدت اجاره، موجب زوال حق استفاده مستأجر از مورد اجاره نیست و تمدید هر ساله مدت اجاره هم تأثیری در حق مستأجر ندارد، با این وصف درصورتی‌که موجر، ملک مورد اجاره را به دیگری بفروشد خریدار ملک، قائم‌مقام موجر سابق خواهد بود و از حقوقی برخوردار می‌شود که وفق قانون مصوب 1356 برای موجر برقرار شده بوده است و به صرف عنوان خریداری ملک نمی‌تواند تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند.

پرسش: آیا سرقفلی قابل توقیف است؟

اتفاق آراء

بله چون سرقفلی مالی است که مستأجر در زمان انعقاد عقد اجاره به مالک می‌دهد، این پرداخت ممکن است قبل از امضای قرارداد یا حتی پس از آن انجام شود، اهم مطلب آن است که آنچه عرفا مصطلح است که سرقفلی قابل توقیف است یا خیر در واقع همان کسب، پیشه و یا تجارت مستأجر است که در طول مدت قرارداد برای او حاصل می‌شود به همین علت سرقفلی قابل توقیف است؛ زیرا چنین حقی دارای ارزش مالی است و چون مستأجر در صورتی که با تقاضای توقیف مواجه شود، هرگز به میل خود حاضر به واگذاری حق کسب و پیشه و یا تجارت به ثالث و تأمین طلب بستانکار نخواهد بود. باید قانوناً به طلبکار اجازه داد که بتواند این حق را توقیف و سپس از طریق اجرا به مزایده گذارد در این خصوص توقیف ‌کننده می‌تواند بعداً مزایده سرقفلی را درخواست نماید. تنها مشکلی که در این خصوص بروز می‌نماید آن است که اگر سرقفلی از طریق اجرای احکام اداره اجرای ثبت یا اداره وصول و اجرای دارایی و ... به فروش برسد ممکن است به حقوق مالک تعرض شود؛ زیرا او می‌تواند ضمن موافقت برای واگذاری سرقفلی از مستأجر به ثالث وجهی را دریافت نماید، یا به طریق قانونی یا توافقی حقوق مستأجر را بدهد و مورد اجاره را تخلیه نماید. راجع به این مطلب باید گفت که اخذ وجهی که عرفا حق مالک گفته می‌شود دارای مستند قانونی نیست و اگر مالک با انتقال حقوق استیجاری به دیگری موافقت ننماید وفق مقررات روابط موجر با مستأجر مصوب سال 56، مستأجر می‌تواند با اقامه دعوی و اخذ حکم تجویز انتقال منافع حقوق استیجاری خود را به ثالث واگذار کند. از طرف دیگر چنین توقیفی تحت الزام قانونی و خارج از اراده مستأجر و در جهت تأمین حقوق بستانکار صورت می‌گیرد و در این صورت هم موجر حق دارد حق کسب، پیشه و یا تجارت توقیف شده را که مورد ارزیابی واقع شده را که مورد ارزیابی واقع شده در مزایده خریداری نموده و ترتیب قانونی مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 را از این طریق اعمال نماید. تنها تفاوت این است که در این فرض باید بیشترین قیمت را در مزایده بپردازد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (8) جزایی

 اگرچه در قانون موجر و مستأجر مصوب سال 56 از سرقفلی بحثی به میان نیامده و فقط در حق کسب و پیشه اسم برده شده لیکن در قانون اصلاحی سال 76 به موضوع سرقفلی اشاره شده برای روشن شدن قضیه اضافه می‌نماید، اصولاً حق کسب و پیشه مربوط به فعالیت و حسن شهرت و مهارت مستأجر است که در طی سالیان متمادی موجب جلب مشتری بیشتری می‌گردد و در واقع واحد تجاری رونق خوبی پیدا می‌کند؛ لیکن سرقفلی وجهی است که مالک ضمن اجاره واحد تجاری خود از مستأجر دریافت نماید.

در خصوص سؤال مطروحه باید گفته شود اصولاً توقیف سرقفلی برای اینکه به حقوق مالک و قرارداد اجاره منعقده لطمه می‌زند جایز نیست ولی حق کسب و پیشه که به وسیله خود مستأجر ایجاد شده در صورتی که مستأجر حق انتقال واحد تجاری را نیز داشته باشد؛ یعنی برای توقیف آن نیست زیرا مستأجر می‌تواند محل کسب را به دیگری بفروشد اکنون که مدیون شدن برحسب معرفی و درخواست و این توقیف آن بلااشکال بوده و از طریق مزایده برای تأمین طلب دائن به فروش می‌رسد؛ لیکن اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مدیون اجازه مالک اقدام به فروش واحد تجاری نماید فقط محق نصف حق کسب و پیشه می‌باشد در این صورت توقیف چنین حقی بدون اجازه مالک جای تأمل است.

در خاتمه اضافه می‌نماید حق کسب و پیشه دارای ارزش مالی است و با رعایت حقوق مالک به نحوی که فوقاً گفته شد ممکن است مورد توقیف قرار بگیرد.