وکیل سرقفلی و ملکی

پرسش: آیا سرقفلی قابل توقیف است؟

اتفاق آراء

بله چون سرقفلی مالی است که مستأجر در زمان انعقاد عقد اجاره به مالک می‌دهد، این پرداخت ممکن است قبل از امضای قرارداد یا حتی پس از آن انجام شود، اهم مطلب آن است که آنچه عرفا مصطلح است که سرقفلی قابل توقیف است یا خیر در واقع همان کسب، پیشه و یا تجارت مستأجر است که در طول مدت قرارداد برای او حاصل می‌شود به همین علت سرقفلی قابل توقیف است؛ زیرا چنین حقی دارای ارزش مالی است و چون مستأجر در صورتی که با تقاضای توقیف مواجه شود، هرگز به میل خود حاضر به واگذاری حق کسب و پیشه و یا تجارت به ثالث و تأمین طلب بستانکار نخواهد بود. باید قانوناً به طلبکار اجازه داد که بتواند این حق را توقیف و سپس از طریق اجرا به مزایده گذارد در این خصوص توقیف ‌کننده می‌تواند بعداً مزایده سرقفلی را درخواست نماید. تنها مشکلی که در این خصوص بروز می‌نماید آن است که اگر سرقفلی از طریق اجرای احکام اداره اجرای ثبت یا اداره وصول و اجرای دارایی و ... به فروش برسد ممکن است به حقوق مالک تعرض شود؛ زیرا او می‌تواند ضمن موافقت برای واگذاری سرقفلی از مستأجر به ثالث وجهی را دریافت نماید، یا به طریق قانونی یا توافقی حقوق مستأجر را بدهد و مورد اجاره را تخلیه نماید. راجع به این مطلب باید گفت که اخذ وجهی که عرفا حق مالک گفته می‌شود دارای مستند قانونی نیست و اگر مالک با انتقال حقوق استیجاری به دیگری موافقت ننماید وفق مقررات روابط موجر با مستأجر مصوب سال 56، مستأجر می‌تواند با اقامه دعوی و اخذ حکم تجویز انتقال منافع حقوق استیجاری خود را به ثالث واگذار کند. از طرف دیگر چنین توقیفی تحت الزام قانونی و خارج از اراده مستأجر و در جهت تأمین حقوق بستانکار صورت می‌گیرد و در این صورت هم موجر حق دارد حق کسب، پیشه و یا تجارت توقیف شده را که مورد ارزیابی واقع شده را که مورد ارزیابی واقع شده در مزایده خریداری نموده و ترتیب قانونی مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 را از این طریق اعمال نماید. تنها تفاوت این است که در این فرض باید بیشترین قیمت را در مزایده بپردازد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (8) جزایی

 اگرچه در قانون موجر و مستأجر مصوب سال 56 از سرقفلی بحثی به میان نیامده و فقط در حق کسب و پیشه اسم برده شده لیکن در قانون اصلاحی سال 76 به موضوع سرقفلی اشاره شده برای روشن شدن قضیه اضافه می‌نماید، اصولاً حق کسب و پیشه مربوط به فعالیت و حسن شهرت و مهارت مستأجر است که در طی سالیان متمادی موجب جلب مشتری بیشتری می‌گردد و در واقع واحد تجاری رونق خوبی پیدا می‌کند؛ لیکن سرقفلی وجهی است که مالک ضمن اجاره واحد تجاری خود از مستأجر دریافت نماید.

در خصوص سؤال مطروحه باید گفته شود اصولاً توقیف سرقفلی برای اینکه به حقوق مالک و قرارداد اجاره منعقده لطمه می‌زند جایز نیست ولی حق کسب و پیشه که به وسیله خود مستأجر ایجاد شده در صورتی که مستأجر حق انتقال واحد تجاری را نیز داشته باشد؛ یعنی برای توقیف آن نیست زیرا مستأجر می‌تواند محل کسب را به دیگری بفروشد اکنون که مدیون شدن برحسب معرفی و درخواست و این توقیف آن بلااشکال بوده و از طریق مزایده برای تأمین طلب دائن به فروش می‌رسد؛ لیکن اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مدیون اجازه مالک اقدام به فروش واحد تجاری نماید فقط محق نصف حق کسب و پیشه می‌باشد در این صورت توقیف چنین حقی بدون اجازه مالک جای تأمل است.

در خاتمه اضافه می‌نماید حق کسب و پیشه دارای ارزش مالی است و با رعایت حقوق مالک به نحوی که فوقاً گفته شد ممکن است مورد توقیف قرار بگیرد.