وکیل سرقفلی و ملکی

قول نامه یا سند رسمی؟

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی است؛ اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه‌نامه (سند فروش) بنامیم.

قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

• نکته:

موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.
در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است. حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی می‌افتد؟
در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار می‌شود و متعهدله می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد.
محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود و در صورت امتناع آنها، دادگاه می‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.

الزام به تنظیم سند اجاره

اگر شما مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستید و مدت اجاره شما تمام شده است
شما می توانید به تجویز قانون مذکور بر اساس مواد ۷ و ۸ و ۱۱ قانون روابط موجر مستاجر ۱۳۵۶ به دادگاه مراجعه کنید و تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره کنید در این صورت دادگاه مالک را مکلف به تنظیم سند رسمی اجاره بنام شما می کند و اگر مالک نیاید نماینده دادگاه با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی این سند را به نام شما تنظیم خواهد کرد.

تعریف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در این دعوا، خواهان (شخصی که دادخواست را به دادگاه تحویل میدهد) با توجه به اینکه نسبت به تعهدات خود در مقابل خوانده(شخصی که طرف دعوی قرار میگیرد و دادخواست نسبت به او به دادگاه تقدیم می شود)اقدامات لازم و تمام شروط ضمن عقد را انجام داده ولی شخص خوانده نسبت به انتقال سند یا الزام به تنظیم سند در دادگاه یا دفاتر اسناد رسمی یا ادارات دولتی اقدام به تنظیم سند ننموده است، در خواسته ی دعوای خود و در قسمت خواسته در دادخواست از دادگاه درخواست تنظیم سند قرارداد ذکر شده را می کند.

نحوه تنظیم خواسته الزام به تنظیم سند

 رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقاً در دادگاه‌ها قابل پذیرش است؛ زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است؛ بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام  به تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن  است، فروشنده متعهد، مکلف است ابتدا  ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید. کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی می‌باشند، نیازی به طرح دعوای مستقلی ندارند؛ بنابراین، الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) هم نیازی به طرح دعوای مستقل ندارد. به نظر می‌رسد نظر فوق قانونی و راه‌گشا است.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن

 حالتی را شامل می‌شود که فروشنده (اصولاً سازندگان املاک) قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار می‌دهد و با تنظیم قول‌نامه‌ای آن را به خریدار منتقل و متعهد می‌شود در مهلت زمانی مندرج در قول‌نامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.