وکیل سرقفلی و ملکی

سوال

1. آیا توقیف املاک مشاعی در اجرای احکام صادره از نظر قانونی صحیح می‌باشد یا خیر؟ نحوۀ توقیف آن چگونه می‌باشد؟
2.  آیا سرقفلی مغازه بدون اذن موجر مشاعاً یا غیر مشاع امکان دارد یا خیر؟

• نظر اتفاقی توقیف املاک مشاعی و سرقفلی

در مورد قسمت اول سؤال با توجه به صراحت مواد ۱۰۱، ۱۰۶، ۱۳۸ و ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال ۱۳۶۵ در رابطه با توقیف املاک مشاعی که پاسخ روشن است؛ اما در مورد بحث سرقفلی بعضی از قضات عقیده دارند که سرقفلی به طور مطلق قابل توقیف است؛ چراکه شاید هنوز موجبات آن حاصل نشده باشد؛

لذا اگر مستأجر تخلفی را در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مرتکب گردید دیگر سرقفلی باقی نمی‌ماند تا قابل توقیف باشد؛ یعنی به عبارت دیگر، معتقد هستند که کسی که حق سرقفلی دارد هنوز حقش مشخص نشده؛ ولی نظر بعضی دیگر از قضات این است که چون سرقفلی حق مالی است می­شود توقیف کرد چون حق ایجاد شده است اشکالی در توقیف آن نیست که این نظر قوی‌تر و نظر اکثریت است. مؤید ایشان نظریات شمارۀ ۴۷۴۰/۷ مورخ ۱۱/۵/۸۰و ۴۰۵۰/۷ مورخ ۳۱/۵/۷۷  ادارۀ حقوقی است.

• نظرهای ابرازی توقیف املاک مشاعی و سرقفلی

بین حق کسب و پیشه و سرقفلی تفاوت است؛ لذا در بحث سرقفلی چنانچه کسی مالک مقداری از سرقفلی مغازه ­ای باشد قابلیت توقیف خواهد داشت و هیچ ارتباطی به قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ندارد؛ چراکه چنانچه مستأجر تخلفی کرده باشد ارتباطی به سرقفلی ندارد بلکه این حق کسب و پیشه است که گاهی به یک دوم تقلیل داده می‌شود و گاهی تقلیل زایل می‌گردد .

سوال: پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز

1. با توجه به مفاد صدر ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر در تجویز اخذ سرقفلی آیا در انقضای مدت اجاره و تخلیه باید معادل همان مبلغ اخذ شده به مستأجر مسترد شود یا با توجه به تبصره ۲ همین ماده قیمت عادله روز باید پرداخت گردد؟

• نظر اکثریت

عبارت صدر ماده با تبصره ۲ تعارضی نداشته و به عبارت دیگر گرفتن وجهی به عنوان سرقفلی از مستأجر، در حقیقت یکی از راه‌های انتقال شرعی سرقفلی (‌موضوع تبصره دوم ماده‌) به مستأجر می‌باشد و راه‌های دیگر شرعی می‌تواند صلح، هبه و … باشد. لذا درصورتی که مالک وجهی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کرده باشد به حکایت طرد ماده ۶ در زمان تخلیه، حق مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز را خواهد داشت.

• نظر اقلیت

گروه اول: با عنایت به آنکه مسأله اخذ سرقفلی تا زمان تصویب این قانون محل تردید و مناقشه فراوان بوده، قانونگذار در صدر ماده ۶، نقل و انتقال آن را تجویز و تبصره ۲ آن ماده، کیفیت مطالبه توسط مستأجر در زمان تخلیه را پیش بینی کرده است. لهذا به نظر ایشان صدر ماده با تبصره ۳ تعارضی ندارد.

سوال:تخلیه به جهت احتیاج فرزند 

1.  آیا موجر می‌تواند به جهت احتیاج اولاد یا پدر یا مادر خود به محل کسب درخواست تخلیه نماید؟

ماده‌ ۱۴ یا بند (۳) ماده‌ ۱۵ همان قانون معیار و ملاک نیز احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه یا تجارت است و اگر محل قابل سکنی باشد، همان‌گونه که در آن ماده ذکر شده است، نیاز اولاد یا پدر یا مادر یا همسر موجر هم مجوز تخلیه خواهد بود.