با توجه به اینکه مستأجر با تخلیه و تحویل ملک به مالک مستحق مطالبه سرقفلی می‌شود. بنابراین، درصورت عدم پرداخت مبلغ سرقفلی همزمان با تخلیه، به نظر می‌رسد سرقفلی باید بر حسب شاخص بانک مرکزی به قیمت روز محاسبه و پرداخت شود. البته لازم به توضیح است که قیمت روز در این خصوص با قیمت عادله روز در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 متفاوت به نظر می‌رسد در اینجا نظر به حصول حق کسب و پیشه و تجارت که ارزش واقعی کسبی ملک را در برمی‌گیرد. پرداخت سرقفلی صرفاً بر حسب محاسبه مبلغ برابر شاخص بانک مرکزی خواهد بود. اضافه می‌شود این موضوع اگر با مطالبه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر 1376 مقایسه شود این مقایسه ممکن است ما را به این نتیجه برساند که مطالبه سرقفلی باید به قیمت روز باشد. در حالی که با توجه به حصول حق کسب و پیشه و تجارت در این نوع اجاره‌ها چنین نظری صحیح به نظر نمی‌رسد.

سوال: به موجب اجاره نامه عادی که نسبت به محل تجاری تنظیم شده مبلغی از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار گرفته ولی عنوان آنکه قرض الحسنه یا سرقفلی مسکوت باقی مانده پس از انقضای مدت، موجر مدعی است که به عنوان قرض الحسنه گرفته ولی مستأجر ادعای خرید سرقفلی دارد ادعای کدام یک از آنان پذیرفته می شود؟

نظر اکثریت: موضوع از موارد مدعی و منکر است و چون مستأجر مدعی زائد است و ادعای بر خلاف اصل می‌نماید. چون اصل در دین، مطابقت دین با مبلغ دریافت شده است او باید دلیل بیاورد چنانچه نتوانست دلیل بیاورد، حرف موجر با قسم ثابت است.

نظر اقلیت: در هر حال نسبت به محل تجاری، سرقفلی محسوب می‌شود.

نظر کمیسیون: نشست قضائی (1): در فرض سوال به لحاظ اینکه در اجاره نامه عادی تصریح به اخذ سرقفلی نشده، علی‌القاعده مبلغی که مستأجر به موجر داده عنوان قرض‌الحسنه خواهد داشت. موجر موظف است هنگام تخلیه ملک وفق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، همان مبلغ را به مستأجر مسترد دارد؛ اما چنانچه مستأجر مدعی باشد مبلغی که مبادله شده بابت سرقفلی بوده، نه قرض‌الحسنه با توجه به تفاوت آثار حقوقی مترتب بر هر یک از این دو عنوان، باید ادعای خود را ثابت کند و درصورت اثبات ادعا، مطابق تبصره 2 ماده 6 قانون مرقوم، حق مطالبه سرقفلی را به نرخ عادله روز دارد.

«معاونت آموزش قوه قضائیه، مجموعه نشست‌های قضایی، منبع پیشین، سوال شماره636»

چنان‌چه مستأجر به دلایل مذکور در ماده14 قانون روابط مستأجر 1356 محکوم به تخلیه بدون حق کسب و پیشه شود (مشخصاً تغییر شغل)، حقی نسبت به دریافت حق سرقفلی ندارد، علی‌رغم آن‌که قبلاً مبلغی بابت سرقفلی به موجر پرداخته باشد.

دادنامه: 9209970220100208 مورخ: 16/02/1392

رأی دادگاه

در خصوص دادخواست خواهان‌ها آقایان 1- م. و 2- ع.د. فرزندان ر. با وکالت آقای ع.ج. به طرفیت آقایان س.ط. و ج.ی. خوانده ردیف دوم با وکالت آقای ه.الف. به خواسته صدور حکم به محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ سرقفلی (حق سرقفلی) به نرخ عادله روز با جلب نظر کارشناس و نیز محکومیت ایشان به پرداخت خسارات دادرسی، هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل با این توضیح که خواهان‌ها که مستأجرین مع‌الواسطه ملک پلاک ثبتی 3646/2426 بوده‌اند پس از آن‌که مرتکب تخلف قانونی و انتقال مورد اجاره به غیر شده‌اند به موجب درخواست مالک (خوانده ردیف دوم) محکوم به تخلیه می‌گردند و بدیهی است که بابت حق کسب و پیشه مبلغی دریافت نداشته‌اند، حالیه خواهان‌ها ادعا دارند با توجه به این‌که در خصوص ملک مذکور حق سرقفلی پرداخته‌اند حق خود را مطالبه نموده‌اند، نظر به این‌که هر چند میان حق کسب و پیشه و حق سرقفلی تفاوت ماهوی وجود دارد (و به طور خلاصه حق کسب و پیشه ناشی از تلاش مستأجر در کسب و کار و نتیجتاً وقوع یک نحوه رونق تجاری در محل عین مستأجره است، حال آن‌که حق سرقفلی آن چیزی است که مستأجر در قبال پرداخت وجه بخشی از حقوق مالکانه موجر را به اختیار می‌گیرد) لکن در خصوص این‌که رویه قضایی به صورت شفاف برای مستأجرین دو حق سب و پیشه جدا و سرقفلی جدا محاسبه کند وجود ندارد لکن معمولاً نظر کارشناسان که در صورت وجود حق سرقفلی مبلغ فوق‌العاده بالاتری را در نظر می‌گیرند مورد تأیید می‌باشد بر این اساس دادگاه با این بیان که اولاً- حق کسب و پیشه ناشی از مقدار توفیق کاسب در محل می‌باشد و سرقفلی حق است که با پرداخت وجه کسب شده و حکم قاطعی بر این‌که تخلف مستأجر وفق ماده14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 حق سرقفلی را ضایع می‌نماید وجود ندارد و ثانیاً- با توجه به بخش دیگری از دفاعیات وکیل خوانده ردیف دوم که اظهار نموده موکلش (که حالیه به عنوان مالک ملک را در اختیار دارد) هنگام اجاره ملک وجهی بابت سرقفلی دریافت نکرده در حالی که براساس محتویات پرونده اجرایی به شماره 86/1236 ج اجرای احکام مدنی مجتمع قضایی بعثت تهران در قبال مبلغی که متعاقباً کارشناس میزان آن را چهارصد میلیون ريال تعیین می‌نماید به مستأجر وقت (خوانده ردیف اول) اجازه انتقال مورد اجاره به غیر را می‌دهد که براساس محتویات پرونده مذکور مبلغ مذکور از سوی خوانده ردیف اول پرداخت گردیده، لذا دریافت این وجه مفهوم دیگری به جز سرقفلی نمی‌تواند داشته باشد. ثالثاً- خوانده ردیف اول نیز به موجب سند شماره 21215 دفترخانه شماره 197 مورخ 21/5/87 حقوق متعلقه از جمله حق سرقفلی را در حق خواهان‌ها صلح می‌نماید، براین اساس اگر قائل باشیم خواهان‌ها مستحق بازپس گرفتن حق پرداخت شده نیستند در حالی که مالک علاوه بر دریافت مال‌الاجاره مقرره و نیز بازپس‌گیری ملک خویش به لحاظ تخلف مستأجر مبلغ چهارصد میلیون ريال نیز در سال82 به موجب گزارش اصلاحی شعبه183 دریافت داشته باشد منطبق بر انصاف نمی‌باشد بر این اساس دادگاه با استناد به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و نیز مواد 10 و 1257 قانون مدنی و با توجه به نظریه کارشناس که علی‌رغم اعتراض وکیل خوانده ردیف دوم به لحاظ این‌که اعتراض معموله ناشی از اعتقاد به عدم استحقاق خواهان‌ها می‌باشد که مؤثر در مقام نیست خواسته خواهان‌ها را وارد دانسته و خوانده ردیف دوم آقای ج.ی. را به پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق خواهان‌ها و نیز هر دو خوانده را مشترکاً به پرداخت مبلغ یک میلیون و بیست و پنج هزار ريال بابت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل خواهان‌ها براساس تعرفه در حق خواهان‌ها محکوم می‌نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه188 دادگاه عمومی حقوقی تهران- پورمند

• تغییر شغل و تخلف مستأجر موجب زوال حق سرقفلی که مبنای قراردادی و شرعی دارد نمی شود
• تاریخ: 18/6/82
• شماره دادنامه: 1561
• کلاسه پرونده: 82/ 966
• مرجع رسیدگی: شعبه 151 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
• خواهان: دعوی آقای محمد.....
• خوانده: آقای غلامرضا..... با وکالت آقای سیدمحسن........
• خواسته: مطالبه اجور
• گردش کار: خواهان دادخواستی به خواستۀ فوق به طرفیت خواندۀ بالا ارایه کرده است که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسۀ فوق و جری تشریفات قانونی در وقت فوق‌العاده دادگاه به تصدی امضاء کنندۀ زیر تشکیل گردید و با توجه به محتویات پرونده ختم دادرسی را اعلام کرد و به شرح زیر رأی داد:

• شماره دادنامه: 9109970223500739
• تاریخ دادنامه:28/6/1391
• اسقاط حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه مشمول قانون 1356 در قرارداد اجاره معتبر نیست و حق کسب و پیشه رای مستأجر باقی است، حتی اگر به تعبیری حق سرقفلی منتفی تلقی شود.

تفاوت سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت

در جمع‌بندي نظرات حقوقدانان و صاحبنظران بطور كلي دو عقيده در خصوص چگونگي رابطه سرقفلي و حق كسب و پيشه وجود دارد: