وکیل سرقفلی و ملکی

در قراردادهای اجاره واحدهای تجاری که هر ساله تمدید می‌شود اگر مالک مبادرت به فروش ملک نماید و خریدار تقاضای تخلیه محل را بنماید، آیا موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 خواهد بود یا قانون قدیم؟

نظر اکثریت: هدف قانونگذار این بوده است که روابط موجر و مستأجر بر اساس قانون جدید عمل شود و عمل به قانون سابق استثناست و چون هر ساله قرارداد تمدید می‌شده است و از جمله در حاکمیت قانون جدید نیز تمدید شده است، باید به این قانون عمل شود و نحوه تخلیه نیز بر اساس قانون جدید خواهد بود.

نظر اقلیت: اگر طرفین در حاکمیت قانون جدید، اجاره را تمدید نمایند و هدفشان قانون جدید باشد، بر اساس این قانون عمل خواهد شد، ولی با توجه به تمدید هر ساله اجاره از سالیان قبل تا حاکمیت قانون جدید، دیگر این قانون عمل نخواهد شد و حقوق سابق مستأجر به قوت خود باقی خواهد بود.

نظر کمیسیون نشست قضایی (1): با فرض این‌که رابطه اجاره فیمابین موجر و مستأجر، در مورد واحد تجاری قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 منعقد شده باشد، این رابطه اجباری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 در باب اجاره محل‌های کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود و به موجب مقررات این قانون صرف انقضای مدت اجاره، موجب زوال حق استفاده مستأجر از مورد اجاره نیست و تمدید هر ساله مدت اجاره هم تأثیری در حق مستأجر ندارد، با این وصف درصورتی‌که موجر، ملک مورد اجاره را به دیگری بفروشد خریدار ملک، قائم‌مقام موجر سابق خواهد بود و از حقوقی برخوردار می‌شود که وفق قانون مصوب 1356 برای موجر برقرار شده بوده است و به صرف عنوان خریداری ملک نمی‌تواند تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند.