وکیل سرقفلی و ملکی

دعوی درخواست تجویز انتقال منافع

برابر مقررات قانون مدنی در روابط استیجاری، اصل بر وجود حق انتقال منافع می‌باشد در حالی که این اصل در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 کاملاً وارونه شده و
ماده 10 این قانون که اشعار می‌دارد: «مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید....» اصل حق انتقال را معکوس نموده و وجود آن را به اذن کتبی مالک یا موجر مشروط کرده است.

قانون‌گذار بعد از اعلام صریح «اصل عدم انتقال» در قانون روابط موجر و مستأجر
سال 1356 در ماده 19 همان قانون شرایط و چگونگی انتقال منافع مستأجرینی را که دارای حق انتقال هستند مورد توجه قرارداده و معین می‌کند:«... در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.» ملاحظه می‌شود اشخاصی که حق انتقال منافع را دارند نیز نمی‌توانند به هر شکل و شیوه‌ای که بخواهند منافع را انتقال دهند. لذا حتی مستأجرین دارای حق انتقال صرفاً با سند رسمی و برای شغل مندرج در اجاره‌نامه یا شغل مشابه آن می‌توانند منافع مورد اجاره را انتقال دهند.

قانون‌گذار در ادامه بحث این ماده ضمن ارائه طریق، جهت انجام انتقال منافع برای اشخاصی که حق انتقال به غیر ندارند و مالک نیز رضایت به انتقال نمی‌دهد و توضیح در خصوص چگونگی حکم به تجویز انتقال منافع در نهایت درتبصره 1 این ماده به ضمانت اجرای عدم رعایت مقررات مندرج در این قسمت می‌پردازد که ما در مجال حاضر به روال معمول این کتاب بدواً به شرح شرایط طرح دعوی می‌پردازیم.

گفتار اول: شرایط طرح دعوی تجویز انتقال منافع

بر خلاف سایر دعاوی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر در قانون مصوب سال 1356 دعوی تجویز انتقال منافع شرایطی صعب الاحرازی ندارد؛ چرا که طرح این دعوی خطر و ضرر قابل توجهی را برای مستأجر یا موجر به دنبال ندارد اما از سوی دیگر نیز برابر صراحت ماده 19 قانون یاد شده هر مستأجری نمی‌تواند برای درخواست تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کند. بنابراین ماده 19 قانون مزبور در خصوص بیان طریق انتقال اشعار می‌دارد: «هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند» آنچه از این قسمت ماده موصوف برمی‌آید این است که قانون‌گذار برای دعوی تجویز انتقال منافع شرایطی را اگرچه بدیهی مقرر نموده است.

بند اول: عدم وجود حق انتقال در اجاره‌نامه

همانگونه که گفته شد در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 با وجود صراحت ماده 10 این قانون «اصل بر عدم انتقال منافع» است. بنابراین در صورتی که طرفین در اجاره‌نامه متعرض موضوع انتقال نشده باشند و موضوع مسکوت گذاشته شود یعنی حق انتقال به غیر وجود ندارد مگر اینکه مستأجر طی سند علی‌حده‌ای اجازه انتقال را کتباً دریافت نموده باشد. از این‌رو به نظر می‌رسد عبارت «هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده...» در مفهوم واقعی خود بکار نرفته باشد؛ چرا که اگر به ظاهر ماده اکتفا کنیم باید معتقد باشیم که وقتی مستأجر می‌تواند درخواست تجویز انتقال منافع را بنماید که در اجاره‌نامه این حق از وی سلب شده باشد. حال آنکه اساساً مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 چنین حقی ندارد این عبارت در صورتی می‌توانست صحیح باشد که اصل بر انتقال منافع می‌بود. نتیجه اینکه عبارت مذکور ناشی از مسامحه قانونی است و اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می‌تواند برای تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کند.

موضوع دیگری که در این قسمت نیاز به بحث دارد عبارت ادامه ماده است که اشعار می‌دارد «... یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده...» این عبارت در مقام بیان مطلب و شرط جدید نیست. بلکه عبارت مذکور نیز در صدد بیان شرط عدم وجود حق انتقال است چرا که عدم وجود اجاره‌نامه به‌طور ضمنی حاکی از عدم وجود حق انتقال به غیر است مگر اینکه حالتی را تصور کنید که علی‌رغم عدم وجود اجاره‌نامه مستأجر از موجر، اذن کتبی مبنی بر انتقال داشته باشد که به نظر می‌رسد در این حالت اگر اجازه کتبی حاکی از وجود رابطه استیجاری فیمابین طرفین باشد به واقع دلالت بر رابطه استیجاری داشته و اجاره‌نامه تلقی می‌شود. و به نظر می‌رسد چنین مستأجری می‌تواند با استناد به این سند به انتقال منافع بپردازد. بنابراین صرف عدم وجود اجاره‌نامه برای دعوی تجویز انتقال منافع شرط محسوب نمی‌شود بلکه این موضوع به جهت مشخص نبودن تکلیف انتقال در روابط استیجاری شفاهی و ناشی از اصل عدم انتقال در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می‌باشد. بنابراین عدم وجود اجاره‌نامه به خودی خود شرط محسوب نمی‌شود بلکه سبب پیش‌بینی این عبارت در قانون مزبور عدم وجود حق انتقال به غیر در چنین روابط استیجاری است.

بند دوم: عدم رضایت مالک و عدم پرداخت
حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر

صرف‌نظر از صراحت ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 عدم رضایت مالک جهت طرح دعوی تجویز انتقال منافع، شرط عقلی است؛ چرا که در صورت رضایت مالک به انتقال، نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال به غیر و طی فرآیند طولانی، وقت‌گیر و هزینه بر جهت اخذ رأی مبنی بر تجویز انتقال منافع نیست کما اینکه در عرف نیز مرسوم است اغلب مستأجرین بجای استفاده از شیوه پیش‌بینی شده در ماده 19 قانون یاد شده با پرداخت درصدی از ارزش حق کسب و پیشه یا سرقفلی محل به عنوان «حق مالکانه» اقدام به جلب رضایت مالک می‌کنند. بنابراین درصورتی که مالک بدون دریافت حق مالکانه به انتقال رضایت دهد نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال منافع نیست لیکن جلب رضایت مالک به شیوه معمول عرفی، به این صورت که اغلب مستأجر و منتقل‌الیه بعد از انجام معامله برای اخذ رضایت به مالک مراجعه می‌کند به شدت خطرناک است و می تواند احتمال طرح دعوی انتقال به غیر را به دنبال داشته باشد و مشاهده شده است که معمولاً این شیوه مورد سوء‌استفاده برخی مالکین قرار می‌گیرد به‌طوری‌که در بدو مراجعه مستأجر برای کسب رضایت انتقال شفاهاً با درصد یا نسبتی از مبلغ فروش واقعی اعلام موافقت می‌کنند اما بعد از انجام انتقال به طرق مختلف با زیاده‌خواهی و تهدید به طرح دعوی تخلیه درصدد آزار و اذیت مستأجر برمی‌آید بنابراین چنین طریقی برای انتقال به هیچ وجه پیشنهاد نمی‌شود.

آنچه مسلم است اینکه صرف عدم رضایت مالک این شرط را مرتفع نمی‌کند چرا که اگر مالک راضی به انتقال به غیر نباشد ولی حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر و تحویل ملک گردد باز موضوع این شرط محقق نخواهد شد. بنابراین لازمه ادامه طرح دعوی تجویز انتقال منافع این است که مستأجر علاوه بر عدم رضایت به انتقال، شخصاً نیز حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نباشد. از این‌رو این شرط برخلاف شرط سابق برای طرح دعوی تجویز انتقال الزامی نیست بلکه ادامه دعوی و صدور حکم مستلزم این شرط است؛ چه اگر مالک در طول دادرسی حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر باشد ادامه دعوی موضوعیت خود را از دست خواهد داد. گرچه دادگاه‌ها با اعلام مالک به پرداخت حق کسب و پیشه به هر دو مورد حکم صادر می‌نمایند و خواسته تجویز انتقال منافع مستأجر را به عدم پرداخت حق کسب و پیشه مشروط می‌نمایند.

گفتار دوم: مطالب قابل بحث دعوی تجویز انتقال منافع

دعوی تجویز انتقال منافع با توجه به نص صریح ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، سهل و آسان به نظر می‌رسد. لیکن مسائل و مشکلات عملی و اجرایی آن خصوصاً زمانی که مالک خواهان پرداخت حق کسب و پیشه محل باشد و یا به جهت فوت مالک اصلی مستأجر با مالکین متعدد مشاعی (ورثه) روبه‌رو باشد یا مستأجرین محل در خصوص دعوی تجویز اختلاف عقیده داشته باشند پیچیدگی‌های خاصی را شامل می‌شود. اما خوشبختانه طرح تعداد قابل توجهی از دعاوی تجویز انتقال منافع در محاکم سبب شده است که مسائل مهم و قابل بحث این دعوی مورد بررسی و اظهارنظر قضات و صاحب‌نظران قرار گیرد که ما اهم آنها را به بحث خواهیم نشست.

بند اول: حق مالکانه و میزان آن

یکی از مسائلی که اغلب از سوی عامه مردم و گاهی هم از سوی متخصصین مورد سؤال قرار می‌گیرد این است که در خصوص انتقال با رضایت مالک «حق مالکانه‌ای» که مالک مدعی آن است چیست؟ و آیا برای پرداخت آن میزان و معیار قانونی وجود دارد یا خیر؟

در پاسخ به این سؤال باید گفت که حق مالکانه نص صریح و محمل قانونی ندارد و جایگاه آن کاملاً عرفی است به گونه‌ای که در عرف مرسوم است مستأجر برای انتقال حق کسب و پیشه خود به جای مراجعه به دادگاه و استفاده از طریق مصرح قانون در ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 با مراجعه به مالک و با پرداخت درصدی از ثمن معامله حق کسب و پیشه و تجارت از وی اخذ رضایت می‌کنند. در مورد مبلغ حق مالکانه معیار و میزان مقطوع و مصرحی وجود ندارد. اما آنچه تا کنون به تجربه شاهد آن بوده‌ایم این است که حق مالکانه از 8 درصد تا 15 درصد متغیر است با این توضیح که مالکین در محل‌های با موقعیت خوب و مشتریان زیاد درصد بیشتری از مبلغ فروش را مطالبه می‌کنند مع‌الوصف تنها محمل حق مالکانه عرف می‌باشد و در خصوص میزان پرداخت آن نیز معیار دقیقی وجود ندارد اما قاعده کلی همان است که گفته شد. مضاف بر آن نمی‌توان مالک را مجبور به دریافت این مبالغ کرد زیرا قانون‌گذار برای انتقال در صورت عدم رضایت مالک طرح دعوی تجویز انتقال را به عنوان شیوه حل مشکل پیش‌بینی کرده است. بنابراین اجبار مالک به دریافت مبلغ عرفی توجیه عقلی و قانونی ندارد.

بند دوم: امکان معرفی خریدار در دادخواست تجویز انتقال منافع

اینکه مستأجر بتواند ضمن تقدیم دادخواست شخص خریدار را هم به دادگاه معرفی نماید و دادگاه به انتقال ملک به نامبرده حکم صادر کند جایگاه قانونی دارد یا خیر؟ بایستی گفت قانون‌گذار متعرض این موضوع نگردیده و اخذ مجوز انتقال به‌طور مطلق را مدنظر قرار داده است. لذا با قبول اطلاق انتقال بی‌تردید درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع به یک فرد خاص مانع قانونی نخواهد داشت لیکن این رویه به هیچ وجه برای مستأجرین پیشنهاد نمی‌شود. زیرا احتمال دفاع مالک مبنی بر انتقال غیر قانونی به غیر را در پی خواهد داشت. با این شرح که مالک ممکن است درصدد طرح ادعای تحقق انتقال به شخص معرفی شده، شود و اثبات آن، نصف حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را ساقط خواهد کرد و گذشته از آن چنین اقدامی ویژگی خاصی ندارد که برای مستأجر انگیزه ایجاد نماید جز اینکه مستأجر را در محدودیت قرار خواهد داد. بنابراین اخذ حکم از دادگاه برای انتقال منافع به‌طور مطلق بدون اعلام شخص خاص به صورت معمول بهترین شیوه است.

بند سوم: امکان طرح مجدد دعوی تجویز انتقال منافع

سؤال این است که آیا حکم صادره مبنی بر تجویز انتقال منافع از اعتبار امر مختومه برخوردار است یا می‌توان دعوی را تجدید نمود؟ تردیدی نیست دعوی که اثر آن به جهت گذشت مدت زمان قانونی بلا اثر شده است قابلیت طرح مجدد دارد. سؤالی در نشست قضایی مطرح گردید مبنی بر اینکه آیا با صدور قرار سقوط دعوی به موجب بند ج
ماده 107 قانون آيین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی در دعوای تجویز انتقال منافع موضوع از اعتبار امر مختومه برخوردار است یا خیر؟ قضات محترم در پاسخ به این سؤال طریق اختلاف را پیموده‌اند گروهی معتقدند: «با این فرض که قرار سقوط دعوی مطابق بند اخیر ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی صادر و قطعی شده باشد، طرح دعوای مجدد در صورتی که منشأ و موضوع و طرفین دعوا یکی باشند، وجاهت قانونی ندارد و موضوع مشمول اعتبار امر مختومه است لیکن در مانحن‌فیه چون دادگاه قبل از خاتمه مذاکرات طرفین مبادرت به صدور قرار نموده قرار مذکور خلاف موازین قانونی صادر شده است.»[1]

اقلیت بر این باورند: «قرار سقوط دعوی به کیفیت فوق اعتبار امر مختومه را ندارد چون پاره‌ای از امور از مستحدثات محسوب می‌گردند به گونه‌ای که اگر سبب ایجاد حق همچنان باقی باشد طرح مجدد ادعا جایز است. مانند دعوای طلاق زوجه به لحاظ عسر و حرج دعوای تخلیه عین مستأجره از جانب موجر و در مانحن‌فیه نیز دعوای مجدد خواهان قابلیت استماع دارد.»

آنچه مسلم است صرف‌نظر از قرار سقوط دعوی حتی بر فرض صدور حکم قطعی و گذشت مدت زمان 6 ماهه اجرای حکم، دعوی تجویز انتقال منافع از اعتبار امر مختومه برخوردار نیست زیرا چنان‌که گروه اقلیت استدلال نموده‌اند سبب حق در رابطه استیجاری خواهان و خوانده باقی است و هیچ وقت زمینه طرح این دعوی از بین نمی‌رود و نمی‌توان با تمسک به این استدلال که موضوع از اعتبار امر مختومه برخوردار است مانع حق مسلم مستأجر مبنی بر استفاده از شیوه ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 شد همچنان که نظر کمیسیون نیز به شرح ذیل مؤید همین معنی است:

«1- آنچه که در ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر (سال 1356) در خصوص تجویز انتقال منافع مستأجر به غیر پیش‌بینی شده، یک حق است.

2- بنا به نص ماده 959 قانون مدنی هیچ‌کس نمی‌تواند به‌طور کلی حقوق تمتع یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.

3- در تطبیق حق مذکور در ماده 19 مرقوم با نص مذکور در ماده 959 قانون مدنی چنین به نظر می‌رسد که:

اولاً، اسقاط حق انتقال منافع مستأجر به غیر به‌طور کلی با نص ماده 959 قانون مدنی مغایرت دارد و چنین اسقاطی بی‌اعتبار است.

ثانیاً، فقط در صورتی که در دعوای تجویز انتقال منافع مستأجر به غیر، شخصی که قرار است منتقل‌الیه واقع شود مشخص گردیده باشد، صرف‌نظر نمودن مدعی از دعوای خود به‌طور کلی (در پرونده مقید مزبور) که نتیجه آن صدور قرار سقوط دعواست وفق قسمت ذیل بند «ج» ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی بلااشکال؛ است چون در چنین صورتی حق به‌طور جزیی سلب شده است نه به‌طور کلی لذا طرح دعوای مجدد وی نسبت به اشخاص دیگر بلامانع است.

ثالثاً، با توجه به بندهای فوق، صرف‌نظر نمودن مدعی از دعوای خود به‌طور کلی در پرونده‌ای که منتقل‌الیه آن مشخص است اعتبار قضیه محکوم‌بها را استثنائاً به قرار سقوط دعوا اعطاء می‌نماید و طرح دعوای مجدد تجویز انتقال منافع مستأجره به غیر فقط در مورد اخیر ممکن نیست.»[2]

ادامه مطلب را از کتاب «فروش و  واگذاری سرقفلی و حق کسب و پیشه»دعوی تجویز انتقال منافع مطالعه کنید