سرقفلی چیست؟

 امروزه سرقفلی در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت دیده می‌شود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات، قوانین و شرایط خاص خود را دارند.

 نوع اول- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قرارداد‌های اجاره قدیمی (اجاره‌های قبل از ۷۶) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.

نوع دوم- سرقفلی واقعی: این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره‌های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و براساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.

 تفاوت و تشابه سرقفلی واقعی و سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه:

با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی‌های نوع اول و دوم ارایه شد، تا حدودی تفاوت آن‌ها روشن و مشخص شد که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره‌های سابق است، در حالی که سرقفلی‌های واقعی بدوا و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می‌شوند و ریشه در اجاره‌های سابق ندارند. اما تفاوت‌های این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمی‌شوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته است و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می‌شود، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی هستند.

سند صلح در روابط استیجاری

در اغلب روابط استیجاری همراه با سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در کنار تنظیم سند اجاره، سند صلح نیز تنظیم می‌شود که سند صلح گاهی بین دو مستأجر (مستأجر قدیم و جدید) گاهی بین مالک و مستأجر تنظیم می‌گردد. در این مبحث موارد تنظیم سند صلح را در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ به‌صورت مجزا بررسی می‌کنیم.

سند صلح سرقفلی چیست

 تنظیم سند صلح در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

معمولاً در کنار اجاره‌نامه‌های تحت الشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ یک سند صلح نیز خودنمایی می‌کند: سند صلح مکمل اجاره‌نامه‌های دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه معمولاً از دو حال خارج نیست یا مصالح مالک و موجر عین مستأجره است یا مستأجر سابق، در صورتی که مصالح همان موجر باشد با احتمال خیلی بالایی مستأجر، سرقفلی عرفی را برای در اختیار گرفتن مورد اجاره به مالک اولیه پرداخت کرده است؛

اما اگر مصالح فردی دیگری غیر از مالک باشد در این صورت مصالح مستأجر قبلی مورد اجاره بوده است و موضوع اجاره‌نامه حق کسب و پیشه و تجارت، مستأجر سابق می‌باشد که با سند صلح به مستأجر جدید منتقل شده است البته لازم به ذکر است حتی در صورتی که مصالح مستأجر سابق باشد نیز امکان دارد موضوع سند صلح علاوه بر حق کسب و پیشه سرقفلی نیز باشد با این توضیح که مستأجر اولیه در بدو انعقاد اجاره‌نامه مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک اولیه پرداخت کرده باشد و این حق به همراه حق کسب و پیشه به مستأجر جدید با سند صلح واگذار شود اغلب در سند صلحی که برای انتقال حق کسب و پیشه مستأجر سابق تنظیم می‌شود به اجاره‌نامه قبلی نیز اشاره می‌گردد مشاهده شده است

که در زمان انتقال حق کسب و پیشه بعضاً در سند صلح به جای مستأجر سابق اسم مالک قید شده است؛ لذا ملاحظه محتوای سند صلح می‌تواند روشنگر این مهم باشدکه سند صلح جهت انتقال حق کسب و پیشه مستأجر سابق بوده یا شامل سرقفلی نیز می‌شود.

سند صلح سرقفلی همراه اجاره‌نامه‌ها قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶

در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ در صورتی که موجر سرقفلی محل را به طریق صحیح شرعی به مستأجر واگذار نموده باشد معمولاً این واگذاری در قالب سند صلح انجام می‌گیرد و طی آن مالک کلیه حق و حقوق عرفی، شرعی، قانونی و قراردادی خود از جمله سرقفلی را در حق مستأجر صلح می‌نماید ناگفته پیداست که حتی تنظیم این سند نیز نمی‌تواند موجب استمرار رابطه استیجاری شود؛

چرا که مورد اجاره مطابق ماده ۳ به محض انقضاء مدت مرتفع شده و قابل تخلیه است که برابر تبصره ۲ ماده ۶ قانون مورد بحث مستأجر هنگام در‌خواست تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد. از این رو صرفاً در صورت وجود شروط مندرج در مواد ۷ و ۸ قانون ما‌نحن‌فیه ادامه رابطه استیجاری امکان‌پذیر است؛

اما وجود صلح‌نامه در کنار اجاره‌نامه هرگونه احتمال کتمان دریافت سرقفلی را منتفی می‌کند و مستأجر به استناد آن می‌تواند در صورت طرح دعوای تخلیه سرقفلی محل را به قیمت عادله روز مطالبه نماید.

نکات و مطالب بیشتر در اینجا